買賣仲介 法律稅金

【日本賣屋稅金總整理】仲介費・讓渡所得稅・源泉徵收稅

關於日本不動產的買賣,網路上應該很容易查到關於買房子方面的資訊,卻鮮少有人提到該如何賣掉手中的日本的不動產。今天就來帶大家瞭解一下,賣房子會有甚麼樣的稅金跟費用,還有賣房子的小小技巧!

首先,賣房子會產生哪些費用呢?

1.仲介費(賣屋手續費)

日本買屋跟賣屋的中介費都是一樣的,房屋總價x3%+ 6萬+消費稅10%,房價假如是1000萬日幣,那產生的費用就是39.6萬賣屋仲介費

2.增值稅(讓渡所得稅)

房屋的賣價”高於”或”等於”買價時候,中間屋主賺的價差,所產生的”稅金”

日本讓渡所得稅的公式!

※原價賣出卻要被課稅的問題點,在於「折舊」!
要注意的是:【房屋】跟【土地】要分開來看。
土地是不會折舊的,而房屋跟車子會隨著年份和使用破損、變舊而降低價值。
因此,若以同樣的價格買賣,折舊這一段等於是您賺到的價差,當然就會被課稅囉!

日本房屋折舊圖
日本買房折舊

再簡單看一下折舊的算法

日本國稅局會根據房子的建築材料,對照法定的耐用年限,也就是建築物的壽命,去計算折舊價格。

像是木造房屋,使用年限是22年,當初用100萬蓋的小木屋,過了22年,它的價值就是0元。同理,如果是鋼筋水泥的公寓,過了47年,它的價值也是0元。

每年折舊的比例,可以根據上面的表去計算,但折舊的計算很複雜,這些也都只是概算,詳細的計算公式會由日本的稅理士來處理喔~我們只要記得,買房子是會折舊的。賣房子的時候,還要考慮折舊的價差,才是房子真正的價值

讓渡所得稅的公式

◆持有房屋五年之內賣出
就是買賣的價差加上折舊後,再乘以30%

◆持有房屋五年以上賣出
就是買賣的價差加上折舊後,再乘以15%

例如,屋主買入1000萬的不動產,在五年內以1200萬賣出,價差是200萬,加上”折舊”,這邊當作是折舊20萬好了,200萬再加上折舊的20萬=220萬,再去乘以稅率30%就可以算出來稅金是66萬。

那如果是五年後賣出,一樣是1200萬,稅金計算金就是15%=33萬。
相較之下整整少了一半!!

讓渡所得稅的年份計算

※持有年份在日本法律上的定義
“以售出當年的1月1日,來判斷持有時間
也就是”要滿整個年度才算一年”

情況A
從2015年5月1日起開始算
雖然看起來,到2020的7月1日賣出時,總持有天數已達5年又2個月,但由於實際上只算到售出當年的1月1日,所以到2020年的1月1日時,才持有了4年多,稅率就會以30.63%來計算。也就是說要到2021年的1月1日,才算是滿五年。

情況B
如果是2014年12月31日的時候買進,並於2020年的1月1日時賣出,雖然總持有天數上比第一種情況少,但卻符合法律上的規定,所以稅率上可用長期持有的15.315%計算!

小技巧:
當買賣價差比較大時,或是現在已經是第四年了,都建議到等到過第了五年再去作出售的動作,畢竟「增值稅」是政府希望不要讓投資客做短期的炒作,為了抑制房價而設的一種稅金機制啦!

3.過戶費用

因為少了不動產登錄稅,跟不動產取得稅,基本上只要代書的費用。如果有貸款,就再加上貸款抹消的費用,所以會比買房子的時候便宜得多喔~

4.源泉徵收稅

簡而言之,就是政府的預扣所得稅。
日本政府擔心,「非居住者」,即「不住在日本的屋主」,在收租和賣房子時會有逃漏稅問題,所以有預扣所得稅的機制。
而源泉徵收稅基準是賣價的10.21%
例如:賣出1000萬的房子,政府會先扣下102萬1千元,於隔年精算完稅金後,餘款就會退給申報人囉~

★精華總結
賣屋基本上就是以下這四個費用:
1.賣屋仲介費
3%+6萬+消費稅

2.讓渡所得稅
五年以上是買賣價差的15%
五年以下是買賣價差的30%

3.過戶費用=司法書士的代書費用,或是再加上貸款抹消的費用

4.源泉徵收稅:預扣賣屋價格的10%
於隔年扣完精算稅金後退還餘款

PS:稅金的部分,實際上還包含您的收入,房屋的維修費,折舊,扣抵稅額等等的精算。

有興趣想要投資日本不動產的朋友可以跟我聯絡喔

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