黑心陷阱 不動產知識 修繕管理

【再建築不可】便宜的傳統京都町家,小心以後不能改建

再建築不可,簡單來說,就是土地太小或是巷弄的巷弄內。不能【增建】,或是【改建】的土地

根據日本的現行建築基準
【建地】必須跟【4米寬以上的道路】有【兩米以上】的接觸面積。

接觸道路兩米未滿的案例

黃色的部分是建地
極端案例(阿是誰會買這種地)

未跟”四米以上的道路”接觸的案例

四米以下的通道,或是私人土地

因為舊有的法令沒有限制,在京都有很多像這樣的房子

↑ 看起來像這樣
↑ 或是像這樣

不能改建,代表著只能用(結構梁柱不能更動)的方式去翻修舊有的房子,或是必須跟鄰地整合,變成一塊大土地才能建築,所以在利用上會相當受限。價格設定就會相當便宜。
常常在日本網站上要找房子,地點不錯,但房價出乎意料的低。認真找找物件的說明,通常很容易看到【再建築不可】三個字。像是這棟兩層樓的建築,土地有48㎡,但卻只要480萬日幣,台幣120萬,就是因為再建不可的關係。

而講到再建築不可,不能不提到另一個專有名詞
【セットバック(道路退縮)】
日本現行的法令規定「道路」必須是4m寬以上,4m以下道路要預留退縮空間。

舊有的4m寬以下道路,在未來要改建時,必須退縮土地面積,預留道路的使用空間。
像是下面這個實例:土地面積是50.34㎡,但未來必須要預留3.51㎡做為道路退縮使用。還有個注意點:道路退縮的面積,依規定不得計算到容積率與建蔽率內。

簡單總結:
常常在日本的網站上看到低於行情的一戶建(獨棟),這時候就要多注意物件的詳細內容。

在日本的獨棟案件一般都是木造的,會拿出到流通市場賣的案件
通常因為是屋主在這房子住了一輩子,年紀大了,孩子也都長大離家
所以想搬去公寓換小一點的房子,住了一輩子的房子屋齡都很高。
而日本的木造房屋,法定折舊年限是22年
買屋齡超過法定折舊年限的中古獨棟案件,建築物的價值基本是0,剩下來的只有土地有價值。
土地能否充分的利用,會反映在價格上,像是建築限制,道路退縮等,甚至像是京都等古都都有高度限制等要求
這些都是買日本一戶建獨棟的案件,千萬要注意細節。

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