日本買房費用與持有成本

日本購屋一次性費用

• 仲介費 : 總價3%+6萬 再加上10%的消費稅
• 司法書士費用：約在8~13萬
• 登錄免許稅：固定資產稅評價額x2%
• 印花稅：約5000日幣~6萬日幣
• 不動產取得稅：
  土地：固定資產稅評價額 × ½ × 3 %
  建物：固定資產稅評價額 × 3 %

速算法：日本一次性購屋的成本約在總價的6-8%之間。
購買2000萬日幣的物件，總費用約為120萬日幣

日本買房持有成本

• 日本持有稅金：
  固定資產稅：政府課稅標準 × 1.4%
  都市計畫稅：政府課稅標準 × 0.3%
• 大樓管理費：管理費：支付社區物業公司、大樓維持、清潔、巡邏保全等費用。
• 代租代管費：支付代租代管公司費用，通常為所收租金的5%(消費稅另計)
• 納稅管理人+稅理士：如果租客為法人，需要報稅的狀況，要請稅理士幫忙報稅，大約3萬日幣/年

日本購屋初期費用-細節與實例

日本不動產仲介費

(總價X3%+6萬)x消費稅 點擊連結

司法書士費用+登錄免許稅

通常司法書士的費用包含兩個:代書本身的報酬，跟物件登記時的稅金
代書本身的報酬可能包含車馬費，跟雜項的文書處理費
登錄免許稅：固定資產稅評價額x2%

不動產取得稅

點擊連結 不動產取得稅實際計算方式

日本購屋持有成本-細節與實例

固定資產稅(土地與建物)

固定資產稅可視為台灣的地價稅+房屋稅。
以季為單位來寄發稅單。可選擇一次付清一年份或是分成一年四次的方式
繳納稅率: 為日本政府課稅標準額的1.4%。
※如果土地是【住宅用地】小於200m² 的部分可再減免(為公告市價的1/6)。

都市計畫稅(土地與建物)

地方政府多收的一條稅金~~上限是課稅標準額的0.3%
此費用的稅單與固定資產稅合併寄發。
都市計畫稅是為了支應實施都市計畫事業或土地區劃整理事業所徵收的費用。是市區町村針對每年1月1日為基準日時，向都市計畫區域內土地、建物的所有者所課徵之稅。
※如果土地是【住宅用地】小於200m² 的部分可再減免(為公告市價的1/3)。

固定資產稅與都市計畫稅計算方式

在買賣交屋的時候，文件中會含有公課證明書，可依照書中的內容來做計算所需繳交固都稅稅金。而固都稅稅金計算方式如下(小數點後不計)
建物部份之都市計畫稅、固定資產稅：
2,363,600×0.3% + 2,363,600×1.4% = 7,090 + 33,090 = 40,180
持分土地部份之都市計畫稅、固定資產稅：
(17,053,846×0.3% + 8,526,923×1.4%) × (2,411/73,860)
= 170,537× 0.032642= 5,566
所以該物件之固都稅為：40,180 + 5,566 = 45,746
實際收取的時候通常會去零頭，即45,740円

修繕積立金

在日本，每棟大樓完工後都會規劃未來的維修計畫。計畫中會列出各項維修或更換耗材所需的經費，並按月向區分所有權人收取一筆費用，可以視為是小額攤提。亦可避免因修繕時一次收取大量費用而遭到屋主們的反彈。這也是您走在日本街頭時，他們的房屋總是看起來乾淨又漂亮的原因。
▼公寓大樓的主要修繕項目與修繕週期範例

代租代管費

由於買主們通常是居住在台灣，所以日本房屋的租賃就得委託代租代管公司來管理， 而他們的管理費用為房屋租金的5%。如果房子現況是空屋則不收代管費用。
關於招租細節，可以點擊下方連結，有更詳細的說明
【日本房東需知①租屋管理篇】
【日本房東須知②招租篇】

物件費用舉例(京都收租套房)

購買時成本

• 仲介費：11500000×3%+60000=405000，消費稅10%=40500
• 代書費&登記規費：221150
• 印花稅：10000
• 不動產取得稅(契稅)：108200
• 火災保險：46800  (5年期，可不保)
• 各項費用合計：831650円
• 故總成本為物件總價+各項費用=11500000+831650=12331650円

購買後成本

• 令和4年完整的固定資產稅、都市計畫稅為45740円
• 所得稅:0円。善用扣除額基本上不會繳到稅(基本扣抵額、房屋折舊、固都稅…　等)。
• 報稅相關費用：0円
• 管理費：86760／年
• 修繕積立金：57840／年
• 房屋代管費：61000*12*5%=36600 (空屋時不收管理費)，消費稅10%=3660 合計230600円

整篇看完後，大家對於日本不動產的【購買時成本】和【購買後成本】有沒有進一步的了解呢？雖然看起來似乎要多花一些錢，但是仔細想一下，以台幣281萬的【購買時成本】，扣除【購買後成本】每年可以收到11.4萬台幣的租金(日幣匯率0.2277)，合計約4.06%的年投報率來看，相較於台北套房租金大約年投報可能才1.xx %，雖然我不是數學家，但這聽起來很不錯對吧！

好啦~有興趣想要投資日本不動產的朋友可以跟我聯絡喔
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