【日本買房隱藏風險篇】拜託不要買一些超便宜的日本不動產

很多人第一次想買日本的不動產，在網站上越看越便宜，想說才台幣幾10萬就可以買日本的不動產，反正這麼便宜買了也沒關係。我都會一一告誡，千萬不要買這麼便宜的東西，要是物件這麼好又便宜，不動產業者或是專業的投資客早就先買下來轉賣。不會淪一個新手來撿便宜，當然我也不是嫌錢賺得少，我是嫌便宜的物件，風險都異常的高!!高到跟放在柏油路上的紅包一樣，撿到便宜，然後背後多了一個背後靈。一輩子都背一個”負資產”。
以下我就”超便宜”日本物件的風險指數來做一下分類跟介紹。
✘多風險越高

高管理費，低租金的出租套房✘✘

來一個典型的案例，340萬日幣!台幣不到80萬!!車站一分鐘!投報率9.52%，挖賽這是甚麼好物件!!!。
管理修繕+其他費用=8520日幣/每個月，然後每個月房客收的租金是27000日幣!?所以每個月實收是18480日幣!這樣看起來也還好阿。
才340萬，每月還有1.8萬日幣可以收。

我來告訴你風險在哪裡
1.正常一個上班族或是學生房租,最便宜也大約4-5萬日幣，您可以想像，在台北市住3000元台幣是怎樣的房子，然後這樣的租金，通常租客收入很不穩定，不是領生活救濟金，就是靠打工過生活，沒有固定收入的房客。可能沒有保證人，而且常會遲繳房租，也找不到人。

2.既然房客不穩定，是不是很容易就搬家，又要重新招租，但是這個地點，可能非常非常難招租，日本不是像台灣，捷運宅，車站附近，就是市中心，日本鐵路非常普及，很多大站延伸出來的小站，幾乎都是住宅區，沒有甚麼人口流量。非常非常難招租的情況之下，就需要附近比別人多的仲介佣金，才有房仲願意幫忙招租，同樣一間房間，一樣的勞動力，收一個月的仲介費。一間套房是收8萬，一間只有2.7萬，當然後者就比較少房仲想要去推薦。

3.拉高仲介費才租得出去的話，3個月份的仲介費=81000日幣。 這樣每個月就是算收入1.8萬也要4個月才能回收，加上只要空屋1個月，管理修繕費就需要8520日幣，我們來計算一下，運氣好的狀況下，空屋一年再租出去=8.5萬日幣+仲介佣金8.1萬=16萬日幣 要收租9個月才能抵銷之前空屋的費用。

4.退租之後需要修繕，房子地點偏，屋價便宜，但是裝修費，是一樣貴，一台冷氣壞掉要8萬，瓦斯爐要2萬日幣，熱水器也要8萬。每個月收的房租根本補不回來修繕的錢。

5.地獄循環：空屋花大錢修繕>>招租花大錢招租>找到房客>房客不穩又退租>空屋繳管理修繕費>空屋花大錢修繕>招租花大錢招租….如此地獄循環，屋主收的房租永遠繳不過修繕的錢，管理費的錢，仲介費的錢。

6.最後就是房子越賣越便宜，因為這房子就是負資產，一直吸光屋主的錢錢。

借地權 ✘

物件特徵：離車站相當近的公寓，投資報酬率高。或是一戶建屋況佳，但旁邊是寺廟
通常都是公寓大樓型的物件在車站10分鐘內，又是熱鬧的地方，屋況又不錯。但是價格明顯低於行情。這時候您仔細看”販賣圖”上的物件情報，通常是”借地權“。也就是台灣所說的地上權，您只擁有土地的使用權，而沒有所有權，因為土地是跟人租借來的。每年要固定付”地代”，也就是土地的租金給屋主。一戶建屋況良好，但價格特別便宜，有可能是跟附近的寺廟租用的土地(日本得寺廟長年以來經營代代傳下土地，但不轉賣，所以也可能以借地的方式租給別人 )，雖然借地權也是不錯的投資方式，但是對海外投資者而言，需要注意的法律上的地方比較多，還有糾紛比較多，並不太建議投資。
借地權詳細介紹請參考

再建築不可 ✘

再建築不可，簡單來說，就是土地太小或是巷弄的巷弄內。不符合現行日本的建築法規，所以買完之後不能【增建】，或是【改建】的土地。
特別在京都，有所謂的路地裏的案件，有時候是在很小的巷弄內，有時候是要穿過別人的私有土地，之前的觀光熱潮，很多人會改裝”再建築不可”的房子，弄得漂漂亮亮的，但因為土地太小或沒有接連合法道路，除非跟別人整合，不然土地幾乎沒有價值。所以也要小心買到這樣的案件。
詳細分享文:【再建築不可】便宜的傳統京都町家，小心以後不能改建

鄉下的一戶建&土地 ✘✘✘

日本少子化，雖然土地資源稀少，但人口大量往都市中心集中，鄉下人口外移嚴重，不像台灣人口密度比較平均，所以鄉下的土地價值越來越低，甚至幾乎找不到買家，但屋主還是得持續繳房屋土地稅金，就算是這幾年疫情日本不動產上漲，但是在鄉下的區域，土地是一路往下滑的。

來!給我4百萬台幣，我滿足你的一個有房的夢想，日式建築12間房間，還有前院後院。
聽起來多棒啊？恭喜你！！買了之後，第一、要花一筆很大的整修費，第二、住了幾次之後，鄉下真的不方便，有些地方的瓦斯跟水電還是屬於私人的，每年需要付一筆維持費用。如果賣掉或出租呢…..然後..痾..幾乎永遠賣不掉跟租不掉…然後因為面積大，每年要繳很多的土地稅，鄉下，人口外移，根本沒有人想來住，房子越賣越便宜，最後用送的，最後還貼錢給房仲，請他找下一個買家，不然每年都要繳稅，不繳被國稅局追殺。

這邊有幾個網站可以給大家參考，但是真的參考就好。除非認真去日本鄉下常住，
田舍リゾートライフ：
https://www.country-life.co.jp/
田舎ネット・日本：
http://www.inakanet.jp/

交通不便的老公寓✘✘✘✘

老公寓有一個相當大的缺點，就是維持成本相當的高，日本很注重大樓的維修與管理，固定幾年就會整修電梯或是補強漏水等等。大樓會隨著年份老化，維修費用則會越來越高。

像是下面這間在京都原谷苑附近的公寓，雖然只有200萬日幣，但是每月要繳的費用就快2.8萬，而且因為交通不便，這個區域幾乎是在地人在生活，很少有外來人口進出，所以非常難以出租。雖然投資報酬率高達???39%??但是有可能10年房子都租不出去。然後10年繳的管理修繕費，就可以再買一間房子了。

最後還有一點，因為大樓是屬於集合公寓，如果人越來越少，很多公寓是高齡化，最後沒有子女繼承，或是有人開始繳不起管理費，變成剩下來的人會負擔高額管理費， 管理費繳不起，大樓管理越來越遭，最嚴重甚至變成廢樓。如果離車站很近或是鬧區，因為有商業價值，會有建商來改建，

買交通不便，老舊房子的缺點
1.第二手接手困難，不好轉賣
2.大樓管理跟修繕費偏高
3.出租困難，可能空屋空1年以上
4.如果大樓管理不健全，管委會沒人在管，最糟糕會變成廢樓

北海道市區外的房子✘✘✘✘

北海道，面積是83,454 平方公里，人口約540萬，跟台灣做比較的話，面積是台灣的兩倍，人口是台灣的1/4。基本上遠離市區的話，土地根本就超便宜，然後還要注意一點，北海道因為長年積雪，對建築是很大的負擔，公寓的修繕費用非常的高，有時候管理費中還要包含”剷雪的費用”。一戶建更不用說，除非您是常住北海道，不然每年的積雪不處理的話，很快就會壓壞自家的房子，如果要維護，還要花一筆不小的費用。

結論：買房風險歸納

日本買房便宜的風險總結

1. 買了房價下跌。
2. 持有費用高，稅金高，修繕費高
3. 房子租不出去。
4. 流動率低，不好轉手

說真的，大家都想「撿便宜」，但要換個想法，憑什麼自己可以撿便宜。如果真的是有價值的便宜。第一手接觸資訊的房仲，跟長期在市場的投資客就會把便宜先撿走了。所以一般買家看的便宜的物件，就是市場的行情，便宜就是因為有上列幾個風險與缺點。當然要是風險承受度高的人，或是眼光獨特的人，是可以買的好的物件。一句老話，便宜有便宜的原因，價格就告訴了你答案。

好啦，講這麼多，買房記得找我啦
有興趣想要投資日本不動產的朋友可以跟我聯絡喔
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Email：kozodailu@gmail.com