買賣仲介 黑心陷阱

【日本買房隱藏風險篇】拜託不要買一些超便宜的日本不動產

有些人會我傳一些超級便宜的日本不動產,像是低於200萬日幣,甚至只有20幾萬日本的不動產給我,說這麼便宜,買了也沒關係。我當然不是嫌錢賺得少。而是這些"超低價物件"隱藏著超大風險...

很多人第一次想買日本的不動產,在網站上越看越便宜,想說才台幣幾10萬就可以買日本的不動產,反正這麼便宜買了也沒關係。我都會一一告誡,千萬不要買這麼便宜的東西,要是物件這麼好又便宜,不動產業者或是專業的投資客早就先買下來轉賣。不會淪一個新手來撿便宜,當然我也不是嫌錢賺得少,我是嫌便宜的物件,風險都異常的高!!高到跟放在柏油路上的紅包一樣,撿到便宜,然後背後多了一個背後靈。一輩子都背一個”負資產”。
以下我就”超便宜”日本物件的風險指數來做一下分類跟介紹。
★越多風險越高

借地權

評分:1 分,滿分為 5。

物件特徵:離車站相當近的公寓,投資報酬率高。或是一戶建屋況佳,但旁邊是寺廟
通常都是公寓大樓型的物件在車站10分鐘內,又是熱鬧的地方,屋況又不錯。但是價格明顯低於行情。這時候您仔細看”販賣圖”上的物件情報,通常是”借地權“。也就是台灣所說的地上權,您只擁有土地的使用權,而沒有所有權,因為土地是跟人租借來的。每年要固定付”地代”,也就是土地的租金給屋主。一戶建屋況良好,但價格特別便宜,有可能是跟附近的寺廟租用的土地(日本得寺廟長年以來經營代代傳下土地,但不轉賣,所以也可能以借地的方式租給別人 ),雖然借地權也是不錯的投資方式,但是對海外投資者而言,需要注意的法律上的地方比較多,還有糾紛比較多,並不太建議投資。
借地權詳細介紹請參考

販賣圖上仔細一點可以看到有標記,”舊法賃借権”,也就是借地權(地上權),每月借地6800元,租期到2039年

再建築不可

評分:1 分,滿分為 5。

再建築不可,簡單來說,就是土地太小或是巷弄的巷弄內。不符合現行日本的建築法規,所以買完之後不能【增建】,或是【改建】的土地
特別在京都,有所謂的路地裏的案件,有時候是在很小的巷弄內,有時候是要穿過別人的私有土地,之前的觀光熱潮,很多人會改裝”再建築不可”的房子,弄得漂漂亮亮的,但因為土地太小或沒有接連合法道路,除非跟別人整合,不然土地幾乎沒有價值。所以也要小心買到這樣的案件。
詳細分享文:【再建築不可】便宜的傳統京都町家,小心以後不能改建

鄉下的一戶建&土地 ☆ ☆ ☆

日本少子化,雖然土地資源稀少,但人口大量往都市中心集中,鄉下人口外移嚴重,不像台灣人口密度比較平均,所以鄉下的土地價值越來越低,甚至幾乎找不到買家,但屋主還是得持續繳房屋土地稅金,就算是這幾年疫情日本不動產上漲,但是在鄉下的區域,土地是一路往下滑的。

像個土地有230坪,建築物有80坪,房價只要1480萬

來!給我4百萬台幣,我滿足你的一個有房的夢想,日式建築12間房間,還有前院後院。
聽起來多棒啊?恭喜你!!買了之後,第一、要花一筆很大的整修費,第二、住了幾次之後,鄉下真的不方便,有些地方的瓦斯跟水電還是屬於私人的,每年需要付一筆維持費用。如果賣掉或出租呢…..然後..痾..幾乎永遠賣不掉跟租不掉…然後因為面積大,每年要繳很多的土地稅,鄉下,人口外移,根本沒有人想來住,房子越賣越便宜,最後用送的,最後還貼錢給房仲,請他找下一個買家,不然每年都要繳稅,不繳被國稅局追殺。

這邊有幾個網站可以給大家參考,但是真的參考就好。除非認真去日本鄉下常住,
田舍リゾートライフ:
https://www.country-life.co.jp/
田舎ネット・日本:
http://www.inakanet.jp/

交通不便的老公寓☆☆☆☆

老公寓有一個相當大的缺點,就是維持成本相當的高,日本很注重大樓的維修與管理,固定幾年就會整修電梯或是補強漏水等等。大樓會隨著年份老化,維修費用則會越來越高。

像是下面這間在京都原谷苑附近的公寓,雖然只有200萬日幣,但是每月要繳的費用就快2.8萬,而且因為交通不便,這個區域幾乎是在地人在生活,很少有外來人口進出,所以非常難以出租。雖然投資報酬率高達???39%??但是有可能10年房子都租不出去。然後10年繳的管理修繕費,就可以再買一間房子了。

最後還有一點,因為大樓是屬於集合公寓,如果人越來越少,很多公寓是高齡化,最後沒有子女繼承,或是有人開始繳不起管理費,變成剩下來的人會負擔高額管理費, 管理費繳不起,大樓管理越來越遭,最嚴重甚至變成廢樓。如果離車站很近或是鬧區,因為有商業價值,會有建商來改建,

買交通不便,老舊房子的缺點
1.第二手接手困難,不好轉賣
2.大樓管理跟修繕費偏高
3.出租困難,可能空屋空1年以上
4.如果大樓管理不健全,管委會沒人在管,最糟糕會變成廢樓

北海道市區外的房子☆☆☆☆

北海道,面積是83,454 平方公里,人口約540萬,跟台灣做比較的話,面積是台灣的兩倍,人口是台灣的1/4。基本上遠離市區的話,土地根本就超便宜,然後還要注意一點,北海道因為長年積雪,對建築是很大的負擔,公寓的修繕費用非常的高,有時候管理費中還要包含”剷雪的費用”。一戶建更不用說,除非您是常住北海道,不然每年的積雪不處理的話,很快就會壓壞自家的房子,如果要維護,還要花一筆不小的費用。

結論:買房風險歸納

日本買房便宜的風險總結

  1. 買了房價下跌。
  2. 持有費用高,稅金高,修繕費高
  3. 房子租不出去。
  4. 流動率低,不好轉手

說真的,大家都想「撿便宜」,但要換個想法,憑什麼自己可以撿便宜。如果真的是有價值的便宜。第一手接觸資訊的房仲,跟長期在市場的投資客就會把便宜先撿走了。所以一般買家看的便宜的物件,就是市場的行情,便宜就是因為有上列幾個風險與缺點。當然要是風險承受度高的人,或是眼光獨特的人,是可以買的好的物件。一句老話,便宜有便宜的原因,價格就告訴了你答案。

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