【日本買房投資風險①】日本中古套房買賣注意事項

買賣時帶租約的狀況
買帶租約的中古套房，好處是買屋過戶後馬上可以收租，不用有空屋期間，壞處是不知道屋內狀況，還有房客的資訊，所以要就以下幾點去作調查，跟好心理的準備跟風險的評估。

1.房屋內的設備，交屋後可能突然損壞．交屋後必須是新主負擔
榻榻米、冷氣機、壁紙、地板、廚房設備、衛浴設備等 ，因為交屋時無法確認狀況，但屋主有義務提供房客完善用品，所以可能交屋後可能馬上會有修繕的狀況(冷氣壞掉之類的)

2.房客可能交屋後突然搬家
原本看好帶租約的房子， 想說買房可以立即收租，但日本法律規定房客要退租的話，1個月前告知即可。所以有可能剛買完屋，房客就立即搬出去。有些黑心房仲為了好賣房子會故意調高租金塞房客進去，讓人有投資收益很高的假象，所以不能只看目前房客的租金，還要調查周遭的正常租屋行情，判斷是否好出租。

3.不能要求房客強制搬家
日本的租屋法律比較保障房客，在一般的普通租屋契約中，都是半永久性
房東不能隨便漲房租，或以自用理由趕走房客。
房客只要想續住，可以用原租金無限續約。

在台灣地區的話，一般合約是定期契約，就是例如兩年時間一到，租約立即解約。
在日本的話，一般合約為普通契約，契約時間到，民法保障房客可以”原條件續約”

4.房客搬出後，通常至少付出8~25萬的裝修費用，才能回復出租的狀態
日本的套房基本上是精裝套房，屋主雖不用提供例如床，書桌，椅子等等家具。 但是在慣例上包含衛浴，瓦斯爐，冷氣，還有地板跟壁紙的清潔等等，屋主都必須提供，乾淨跟可以使用的狀態。所以日本的習慣，每次退租幾乎都會更換壁紙跟清潔，所以屋主通常在房客退租之後需要付一筆清潔費，更新地板跟壁紙，當然冷氣跟瓦斯爐等等也有使用年限。
詳細可以參考:【日本房東需知①租屋管理篇】

5.房租行情事是否乖離市場行情
因為大部分日本買房收租的投資客，看的是投資報酬率。也就是租金/房價的比例，房租越高，房價越低，投資報酬率就會越高。所以有些日本黑心房仲為了抬高房價，會故意讓自己認識的員工或是房客用高於行情的房租入住房屋，讓投資客有一種這間房子收益很高的假象。
但是日本房租行情透明，基本上可以在日本的租屋網站就可調查到行情
日本租屋網站：ATHOME房租合理大約1~3月內可以找到租客，房租偏離行情會找不到房客。

6.房客可能會有拖欠房屋之行為
買帶租約的中古屋，因為房客已經住在裡面，無法在招租的階段，就過濾房客。所以買房子的事前調查就相當重要。房客是否有保證人，在哪裡上班，是否有定期繳租金等等。
我們管理的房子，就曾經遇過房客是領生活救濟金的房客，領政府的補助當生活費的，常常會拖延房租一個月，但是在法律上對他也沒轍，因為超過一個月後才能強制警告。

買賣空屋時

1.搬得走的東西，基本上屬於前屋主所有
冷氣,瓦斯爐等……

2.中古屋以現狀交屋，所以交屋後一切設備的損壞都由新屋主負責

3.委託管理公司招租時，會收取1或2個月的房租做為招租的仲介費

4.租屋契約一般為兩年，兩年後更新，房客續租時有付更新費用1個月房租的話，屋主可以拿到0.5個月房租報酬

維持費用
1.大樓的維持費用包含 管理費，修繕費，此費用由大樓管委會決定
管理費：大樓日常清潔、維護 、管理員費用
修繕費：大樓的外觀結構水管等，日漸老化更新會產生的費用
修繕費通常隨著年份調漲，例如10年、20年會大幅調漲，實際狀況由管委會決定
如果有大規模修繕，或是計畫有變更，會由管委會決定，提高修繕費

2.每年會徵收固定資產稅（房屋地價+都市計畫地方稅）
関西地區毎年４月１日～翌年３月３１日為一期
關東地區毎年１月１日～同年１２月３１日為一期

最後附上東京修繕費用的列表給大家參考(關西比較便宜，東京通常比較貴)