黑心陷阱 房東需知 不動產知識

【日本買房投資風險①】日本中古套房買賣注意事項

日本中古套房投資,只要800萬到1000萬日幣起。比起新的套房,已經折舊過,不怕跌價問題,公寓管理相對簡單,出租率也高,相對風險低收入穩定。算是投資日本當房東的入門,本篇來細說一下日本中古套房投資的風險跟需要注意的事項。

日本中古套房投資,只要800萬到1000萬日幣起。比起新的套房,已經折舊過,不怕跌價問題,公寓管理相對簡單,出租率也高,相對風險低收入穩定。算是投資日本當房東的入門,本篇來細說一下日本中古套房投資的風險跟注意的事項。

買賣時帶租約的狀況
買帶租約的中古套房,好處是買屋過戶後馬上可以收租,不用有空屋期間,壞處是不知道屋內狀況,還有房客的資訊,所以要就以下幾點去作調查,跟好心理的準備跟風險的評估。

1.房屋內的設備,交屋後可能突然損壞.交屋後必須是新主負擔
榻榻米、冷氣機、壁紙、地板、廚房設備、衛浴設備等 ,因為交屋時無法確認狀況,但屋主有義務提供房客完善用品,所以可能交屋後可能馬上會有修繕的狀況(冷氣壞掉之類的)

2.房客可能交屋後突然搬家
原本看好帶租約的房子, 想說買房可以立即收租,但日本法律規定房客要退租的話,1個月前告知即可。所以有可能剛買完屋,房客就立即搬出去。有些黑心房仲為了好賣房子會故意調高租金塞房客進去,讓人有投資收益很高的假象,所以不能只看目前房客的租金,還要調查周遭的正常租屋行情,判斷是否好出租。

3.不能要求房客強制搬家
日本的租屋法律比較保障房客,在一般的普通租屋契約中,都是半永久性
房東不能隨便漲房租,或以自用理由趕走房客。
房客只要想續住,可以用原租金無限續約。


在台灣地區的話,一般合約是定期契約,就是例如兩年時間一到,租約立即解約。
在日本的話,一般合約為普通契約,契約時間到,民法保障房客可以”原條件續約”

4.房客搬出後,通常至少付出8~25萬的裝修費用,才能回復出租的狀態
日本的套房基本上是精裝套房,屋主雖不用提供例如床,書桌,椅子等等家具。 但是在慣例上包含衛浴,瓦斯爐,冷氣,還有地板跟壁紙的清潔等等,屋主都必須提供,乾淨跟可以使用的狀態。所以日本的習慣,每次退租幾乎都會更換壁紙跟清潔,所以屋主通常在房客退租之後需要付一筆清潔費,更新地板跟壁紙,當然冷氣跟瓦斯爐等等也有使用年限。
詳細可以參考:【日本房東需知①租屋管理篇】

5.房租行情事是否乖離市場行情
因為大部分日本買房收租的投資客,看的是投資報酬率。也就是租金/房價的比例,房租越高,房價越低,投資報酬率就會越高。所以有些日本黑心房仲為了抬高房價,會故意讓自己認識的員工或是房客用高於行情的房租入住房屋,讓投資客有一種這間房子收益很高的假象。
但是日本房租行情透明,基本上可以在日本的租屋網站就可調查到行情
日本租屋網站:ATHOME房租合理大約1~3月內可以找到租客,房租偏離行情會找不到房客。

6.房客可能會有拖欠房屋之行為
買帶租約的中古屋,因為房客已經住在裡面,無法在招租的階段,就過濾房客。所以買房子的事前調查就相當重要。房客是否有保證人,在哪裡上班,是否有定期繳租金等等。
我們管理的房子,就曾經遇過房客是領生活救濟金的房客,領政府的補助當生活費的,常常會拖延房租一個月,但是在法律上對他也沒轍,因為超過一個月後才能強制警告。

買賣空屋時

1.搬得走的東西,基本上屬於前屋主所有
冷氣,瓦斯爐等……

2.中古屋以現狀交屋,所以交屋後一切設備的損壞都由新屋主負責

3.委託管理公司招租時,會收取1或2個月的房租做為招租的仲介費

4.租屋契約一般為兩年,兩年後更新,房客續租時有付更新費用1個月房租的話,屋主可以拿到0.5個月房租報酬

維持費用
1.大樓的維持費用包含 管理費,修繕費,此費用由大樓管委會決定
管理費:大樓日常清潔、維護 、管理員費用
修繕費:大樓的外觀結構水管等,日漸老化更新會產生的費用
修繕費通常隨著年份調漲,例如10年、20年會大幅調漲,實際狀況由管委會決定
如果有大規模修繕,或是計畫有變更,會由管委會決定,提高修繕費

2.每年會徵收固定資產稅(房屋地價+都市計畫地方稅)
関西地區毎年4月1日~翌年3月31日為一期
關東地區毎年1月1日~同年12月31日為一期

最後附上東京修繕費用的列表給大家參考(關西比較便宜,東京通常比較貴)

内 容単 位単 価 (税別)
室內清潔費
(単位以室內專有面積計算)
30㎡未満35,000
30㎡以上~40㎡未満40,000
40㎡以上1,000円/㎡
壁紙更換㎡ (注1,2)1,100
壁紙更換(特殊材質)㎡ (注1,2)1,500
木地板貼替㎡ (注1)20,000円~
地板補修1式25,000円~
塑膠地板更換㎡ (注1)4,500
地毯更換㎡ (注1)4,500
禢禢米更換1枚5,000円~
和室紙門 更換1枚5,000円~
紗窗 更換1枚5,000円~
大門・設備特別清掃1式20,000円~
冷氣分解洗淨1台15,000円~
木地板上蠟髒汙洗淨1式20,000円~
消耗設備品交換1式5,000

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