房東需知 不動產知識 修繕管理

【日本房東需知①租屋管理篇】買房後如何管理?代租代管費用?

房子買在日本該怎麼處理,日本的租屋管理跟租屋習慣為何?

租屋管理方式:屋主不自行管理,大部分委託專業管理人員

日本由於租賃法律健全,所以日本人習慣在租屋管理方面,委託專門業者做仲介招租與簽約一整套的管理。所以在日本的大街小巷上,常見的不動產業者大部份都是租屋(お部屋探し)居多,由於市場龐大,大家習慣使用仲介來處理租屋管理問題,所以在管理費用上甚至比台灣便宜。台灣一般行情為租金的10%,日本為5%。

日本代租代管服務內容
1.租客招攬:一般租屋仲介費為1~2個月房租
2.代收房租,代繳大樓管理費等雜費,
3.納稅管理人,代繳稅金(固定資產稅、房屋稅、地價稅)
4.解決房客糾紛,催收房租
5.修繕屋況:修理水龍頭、瓦斯爐、熱水器、冷氣、馬桶等等

日本街邊常見的不動產租賃門市

租屋設備不提供家具、洗衣機…等

由於日本人喜愛乾淨,注重隱私,所以在一般的租屋習慣中,屋主不提供沙發、床、書櫃、桌椅、洗衣機、電視、冰箱…等設備,屋主只需要管理好以下的配備如:房間的壁紙、地板必需乾淨,冷氣、瓦斯爐、馬桶、浴缸等設備,需在乾淨堪用的狀態下

當日本人的房東只要提供一個空房間,不需要提供家具
還有生活必需的空調、瓦斯爐、洗碗槽
當然還有廁所跟浴室

租約內容分為居住(分為半永久及定期約)跟商用

①居住的租約類別

B.定期租約
與台灣類似,期滿時無條件解約

A.一般(半永久)租約
由於日本較保障房客及房客的居住權,一般合約通常為2年,但只要房客想要續住,並且繳交房租,屋主無正當理由,不得拒絕出租(*註),且屋主不得任意調漲房租,或以自己使用房子為由,強制收回房屋。簡單來說:日本保障房客的居住權,所以當您的房子以住宅的方式租出去的時候,房客就有永久跟房東續租的權利,但是租客在告知後一個月內可以退租。

②商用,一般為3~5年的定期約

日本租金的匯款方式

  • 1.如果您在日本有帳戶,收到的房租,管理公司可以直接匯到您在日本的帳戶
  • 2.如果您在日本沒有帳戶,日本的管理公司可以直接匯到您在台灣的外幣帳戶
  • 各家管理公司的收費、規則,及海外匯費皆有所不同 。

舉例來說,各家管理公司海外匯款的收費規則或習慣皆有所不同:
大阪J公司:每季固定匯款(3、6、9、12月),匯款費用每次1200元日幣,但需指定台灣外幣銀行(ex:玉山銀行)
東京G公司:每月 或 每半年 匯入,每次費用為:5000元日幣
東京A公司:每次匯款費用為 300元台幣,(可指定每次、每月、每季方式)
東京S公司:每月400元日幣,指定台灣外幣銀行(ex:玉山銀行)

日本代租代管費用

一般來說
①代租代管費介於3~8%之間,行情是5%
②稅理士的報稅費用大約是3萬~6萬2000円之間
③海外匯款常見形式有:每次5000円、每月1200円、每季1200円,各家皆有不同
④納稅管理人費用:0~35000元日幣
由於各家管理公司的收費規則或習慣皆有所不同,若是只看單一選項,可能各有所長,但若要挑選最適公司,則要從物件狀態、服務、信用等綜合方面來考量。

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