嚇死尼，日本房地產地雷，一次轟炸列出來給您看，會有一篇100個購買日本不動產的理由，當作對應文章，好壞都寫出來，交給客官客觀判斷。
目錄
日本不動產只會跌
1990年日本泡沫經濟，不動產股市都到高點，從此泡沫搓破。失落的30年，日本長期屬於通貨緊縮，資產價值持續下降，很多房地產的價格，都是30年前1/2~1/3價格。
我最誇張的成交案例：2019年成交的店面.4500萬日幣，昭和62年(1987)跟銀行的貸款是3.5億日幣…..
日本買新屋只會跌
- 日本基本的觀念與邏輯，房子是消費品，買了住了，用舊了便宜賣是很正常的。買新房跟買新車一樣，新車落地就會折舊，當然也有人少數買車賺錢的，那是買到限量款的法拉利，您能買到限量款的跑車，是因為已經是VVIP，消費了超多房子的好客人，所以才有機會去買到有特殊性的車子跟房子，例如無敵景觀戶，或是限量10台的車種。
- 不動產包含了，房子跟土地兩個部分，房子會折舊，土地不會折舊，日本的銀行貸款的認定有所謂的法定年限，簡單來說，一個公寓他的耐用年限47年，以銀行的估價一個不動產，4000萬，建物本身值2000萬，土地2000萬，47年後。房子本身的鑑價就剩下0。當然，在市場上，不動產的價格可能是3000萬，但是銀行的鑑價只剩下2000萬(房子折舊到0元)，所以能貸款的成數就比較少。因為銀行貸款鑑價的問題，越新能貸越多，所以就算是同樣地點，同樣的質感的大樓，年分相差的多，銀行放貸的成數有差，買房的能力或意願也會有差，新屋跟中古的價格就會差很多。
看到嚇死你，買房只會越來越跌。大約跌到20年，房子跌得差不多了，剩下土地價值，才不會跌
木造的又是跌的超快，22年直接到0元，公寓則是逐年遞減。
日本買房萬萬稅
基本就是這樣，其實跟台灣差不多啦。
稅金的部分就是房屋稅土地稅＋都市計畫稅。
台灣大樓的管理費部分在日本分成維持大樓清潔的管理費，跟大樓結構修繕的修繕費積立金。
細節可以參考一下，日本買房費用及持有成本
簡單概估，房屋稅土地稅，1000萬的房子每月大約4-6萬，大樓管理費，因為日本人工費用高，加上建築物規模戶數比較少，基本上都比台灣貴大約3成左右。
日本保障房客居住權，房東不得隨便漲房租，也不能趕房客走
日本一般的住宅租約，基本上是屬於半永久的合約。
由於日本較保障房客及房客的居住權，一般合約通常為2年，但只要房客想要續住，並且繳交房租，屋主無正當理由，不得拒絕出租(*註)，且屋主不得任意調漲房租，或以自己使用房子為由，強制收回房屋。簡單來說：日本保障房客的居住權，所以當您的房子以住宅的方式租出去的時候，房客就有永久跟房東續租的權利，但是租客在告知後一個月內可以退租。
備註：
①屋主不能以自用為由，私自解約。(思考邏輯是，屋主拿了房客的租金，可以再去找房子租，所以沒有必要性)
②不能因為房價上漲，貸款增加，或是管理費增加的理由漲房租。房租不論是調漲或調降都只能雙方合意，不然只能照原契約。
少子化的結果，鄉下的房子變成負資產。垃圾!
少子化的結果，就是購屋需求下降，導致房價下跌!!???不是阿，台灣也是少子化，為什麼全台各地都在漲。今日日本，明日台灣…日本也經歷過1990年房地產泡沫的時期，那時候也是全日本暴漲。但終究會回歸均值。少子化的影響，整體的房市需求下降，但是都市有工作跟生活機能，會變成都市人口集中，鄉下人口變少。大都市房價更貴，鄉下房價更便宜。我們可以看一下這張熱力圖。只有大都市人口增加，基本上大都市之外的，人口越來越少，人口少，房屋需求少，當然房價是一落千丈。然後因為人口少，學校廢校，鐵路也經營不善，連車站都收掉，最後整區變成房子都沒有人要，房子賣不掉還要一輩子繳稅。知名的作家吳淡如也遇到這樣的狀況，大家GOOGLE一下應該可以找到相關資訊。
外國人貸款條件嚴苛費用高，槓桿操作困難。
- 台灣人，只能在日本有開分行的台灣的銀行貸款，例如說：第一銀行東京分行，中國信託，台灣銀行等等..
- 日本貸款開的戶頭，類似OBU帳戶，沒有存摺，提款卡，無法網路轉帳
- 聯徵跟對保比較嚴格，需要本人到日本對保
- 條件
1.日幣3000萬以上才能貸款
2.貸款成數4-7成
3.利率2.3-2.7%
4.貸款年份15-20年
5.太老舊，或是木造建築，基本上貸不太過
6.只有大城市才可以放款
因為海外貸款信用擔保比較麻煩，所以條件基本上比台灣貸款差，費用匯率也高。(實際客戶申貸1億元左右的日幣，鑑價費用，銀行貸款費用，銀行代書等等，就花了160萬)，建議是超過日幣1億以上貸款才考慮在日本申辦。
然後捕充一下，
日本自住的房型，當地也是市場火熱。所以基本上要，台灣人要「貸款」，先必須跟當地銀行聯繫，確定好信用跟聯徵之後、銀行會給一個預先貸款通知書（仮申請)，確定您「有辦法貸款」之後。才能「正式」跟屋主提出斡旋跟議價。
日本民宿有夢最美，民宿經營都是幻覺
我有一個美夢，我要去京都開民宿，買一個古色古香的町家，沒客人自己去住，有客人還可以收租。真是太完美了。
快醒醒!!!快醒醒!!我跟你說你會發生甚麼事!
首先我們買了一間標榜”簡易宿泊“許可，或是ゲストハウス運営中，看起來漂漂亮亮有京都古風味的町家。買房子的時候確實也有旅館業許可的證明，然後你會發現…＂.旅館許可＂+＂民泊許可＂是前一個屋主的名字。 也是沒有錯啦，當然換了屋主，旅館許可或是民泊許可當然要重新申請，然後打聽了各種代辦，代書你會發現…申請新的旅館許可…怎麼變成這麼嚴格…..
▲800公尺要有管理處
▲.24小時要有人管理，10分鐘要出現人
▲民宿要有管理員的廁所、還有人物進出的帳冊。
▲要跟村町、召開說明會，跟附近的人住民說明要開民宿
例如說一小間民宿也為了符合消防法規跟衛生法規，也必須
▲蓋一間管理人休息室跟廁所
▲蓋一間帳冊室管理人員進出
▲蓋一個櫃台
▲符合消防衛生法
所以一棟小戶建，除非是專門在經營民宿的業者，一般人根本很難申請通過，只能整棟租給民宿管理公司，或是給管理公司收取高額的抽傭代為經營。
自己要經營民宿，基本上要符合法規，又要符合經濟效益，就必須5-10個房間以上，有人在管理，基本上這就是「旅館」了。所以市面上你看到的便宜的看起來像民宿的，就是這幾年、民宿法規變嚴格，無法正常經營的民宿，被甩賣出來的東西。我們來想想，一間旅館或飯店，專業的經營管理團隊，有規模的資本進駐，一般的飯店投資報酬率也只有大約10%不到。如果你只是買一個一戶建來經營民宿，扣除管理能夠有多少收益呢??
當然如果自己偷偷經營(非法)，當然也是可以，但是以日本人的龜毛個性，每天住客的行李箱的聲音就被抗議了，真正能做的，除非是自己住在當地，警察也熟，懂得法律漏洞，偷偷的經營，才能賺錢。
以下總結一下民宿的地雷。
理想：
▲京都有一間民宿，可以自住可以租人。
現實：
▲“合法”的民宿，成本超高，你只能買到”民宿外觀”的房子，執照無法更新。
▲找到能夠幫你管理的合法業者，管理費收取的超高，畢竟一間房子，每次進出都要打掃，網路，清潔備品，這些都是人力付出。
▲委託業者管理，實際的投資收益，因為管理成本高，所以投報率也只剩4-6%，跟買大樓收租差不多
▲就算順利找的代管業者，人家經營不善，一下子就跟你解約了
▲一間透天行情3000萬，花個1000萬裝修個像個民宿，然後賣你8000萬，給你包租2年，一年就倒
先這樣，慢慢補充：
有興趣想要投資”正常“日本不動產的朋友可以跟我聯絡喔
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Email：kozodailu@gmail.com