日本收租小套房的一生

日本收租小套房的物種介紹

首先來定義一下，小套房是甚麼

1.大致面積為25㎡~14㎡，一個房間，走道上有流理台瓦斯爐，加上一間廁所。
2.房客通常為單身人口，學生，上班族，日本因為高齡化，獨居老人也不少。
3.居住者都是租客，換言之，房子都是買來投資收租的。
4.地點通常都是在都市，交通方便，有出租人口需求的地方

日本小套房的微笑曲線

首先要理解一個觀念，不動產是包含了，土地跟建築物兩個部分。土地來看基本上只要有人口需求的地方，是年年都在漲，但建築物是蓋好之後會慢慢「折舊」，由於台灣的不動產漲幅太高，讓大家忽略了「房子會折舊」這個地球上的真理。日本的不動產，比較像正常國家的不動產，住宅是買來住的，投資是買來出租的，台灣的不動產由於長期低利率跟政府政策的關係，形成不動產的房價脫鉤。房子除了剛需的居住屬性，更多的是金融屬性，才會有台灣房價跟薪資比明顯不合理的地方，大部的房子都是投資客買房儲存資金，甚至炒房賺價差用的，但日本由於泡沫經濟時（1990~）的打房跟租屋政策，不動產回歸居住的屬性，所以基期相對低。

再來關注一下經濟學家MOO(是我啦)，長年對於日本小套房的觀察，做出的價格跟時間曲線圖。

我們根據這張圖可以觀察到，新成屋因為建物折舊”速度快，房子折價的速度非常的高，甚至高於土地的漲幅，簡單來說，買新屋前15~20年，你買的不動產都在跌，等等!!!?有沒有聽錯。買房子都在跌，誰要買阿，關於為什麼新房子會跌可以參考下面這篇文章日本買新屋只會跌(我這邊先賣個關子，下一個章節，小套房的嬰兒期會做詳細說明。

渡過了15~20年不動產建物的快速折舊期之後。房屋（建物）本身已經不太會跌價，交通好的地點，也由於人口的需求的增加，房租不也太會跌價。然後由於貨幣寬鬆，通貨膨脹（錢貶值，資產價格上升），加上有房租本身的收益（殖利率4~5％），所以大約15~20年左右的房屋，會開始緩步上漲。

日本套房嬰兒期-快速折舊

日本的套房的嬰兒期，也就是建商剛蓋好的新成屋，開始快速折舊的年份。簡單的邏輯就是，因為新房子蓋好之後，建築物會快速折舊，土地漲幅跟不上，所以前15~20年，整體的房價基本上都是跌的。
!!!!買房子會跌到底誰要買啊!!!!! 這篇就來講解一下新屋價格下跌的賺錢法!

首先，你要是個信用良好的日本人，大公司的上班族，公務員，醫生等等。
可以用只有5%的超低頭期款，超低利率2%以下，再用高租金收益(4~5%)，來COVER房貸、管理費，貸款費用等等。
因為頭期款極低只有5%、貸款9成五，相當於槓桿20倍。所以租金的收益扣除費用之後，再減去房子的折舊還有賺錢。
再加上，房子的折舊跟貸款利息可以抵稅，投資收益就會看起來相當不錯。下面來一一來介紹細節。

低頭期款，高槓桿成數，高租金收益

日本買新房低利率，高成數，租金收益也高大約4%~5%，所以屋主拿出5%左右的頭期款，95%貸款，以租金去扣掉貸款的本利攤還跟費用，過了15年~20年，雖然房子折舊了，但是租金已經把錢都賺回來，投入的本金也低，所以會有很高的投資收益。

簡單來說2600萬的房子，頭期款120萬，貸款9.5成，每月收租10萬，本利攤還82154、大樓管理修繕費9000、代租代管費用5500、扣除費用可以打平。但15年後，房價下跌2成=2600萬x20%=-520萬
總收益=1800萬(房租)-859萬(利息+管理費+代管費)-520萬(折舊)=421萬
但頭期款只有拿出120萬，投報率=(421萬-120萬)/120萬=251% ，除以15年=一年的收益大約是16.72%

利用不動產利息跟建築物折舊來抵稅

如果您是高”報稅”收入的日本人，可以用不動產的折舊，以及房屋貸款的利息，來折抵所得稅，與住民稅。來達到”節稅”的效果。大概的簡單算法附上圖。

用買房來節稅(遺產稅，贈與稅)

贈與稅與遺產稅，現金的話就是直接乘以稅率，但是買房子，就是用”公告市價”的評價額，去乘以稅率。
舉例來說，如果遺產稅是10%，2500萬的現金，就是250萬的遺產稅。但是2500萬的房子，土地+折舊的建築物，雖然市場行情有2500萬，但政府認列評價額(公告市價)只有1215萬，相對的，遺產稅就只有121.5萬，整整少了一半。

日本小套房壯年期-投資甜蜜點

當小套房過了15~20年之後，長大變成大套房。房屋折舊得差不多，如果是在市區地點不錯，房租沒有甚麼變，但房價變低，意味著殖利率上升，投資報酬率上升。所以相對變成了一個①房價低，投資收益高 ②折舊幅度變緩的物件，如果持續通膨，又可以長期吃到漲幅的房子。
聽起來很不錯是吧!!but!!但是!!
因為已經折舊過了，不是新屋，所以日本人無法再用高成數，低利率去貸款。

嘿嘿嘿~這時候 仲介就來敲門了~
「大哥您持有的房子，頭期款只拿120萬，雖然房價跌了，這幾年收的租金扣掉之後，你也賺了400萬，整整快350%，要不要把房子賣掉阿!!我這邊有個新的建案，你400萬可以買四間。我們貸款一億。你就是大房東大富翁了!!」

於是日本人又繼續買了新屋，仲介跟代銷又賺了一筆，折舊之後的中古屋就流到一般的二手市場。
因為中古屋貸款成數低，自有資金要很高，利率也差，所以通常是會流入有錢的資產管理公司，專業投資客，或是外國人手裡。
講到這裡大家有沒有發現，這是以日本人角度來出發，所以很合理。
但是以外國人台灣人來看，因為不能跟日本人一樣使用低利率，高成數貸款來槓桿，如果用現金去買”新屋“小套房出租，前幾年根本就是賠錢，只靠租金回收房價，相當的漫長。

我常常舉一個例子，日本買房跟買車一樣，房子是消耗品，價格的最高點就是剛蓋好的時候，我們當房東就是買車去跑uber，如果我們考慮到車子的折舊也算進去，當然要買2手的比較划算。

畫面上的這個案例，大約是接近20年房屋。原本剛蓋好20年前，大約值2000萬日幣。
然後天時地利人和，從2013年起，因為貨幣寬鬆帶動的資產上漲，中古屋沒有新屋快速折舊的原罪，還能享受到因為貨幣寬鬆導致資產的上揚，所以一般來說日本地點好的中古屋漲幅都是超越新屋的。

日本小套房老年期-重生與毀滅

人終有一死，肉體會滅亡，但精神跟愛會永遠存在人世。
日本收租小套房……建物本身.總有折舊破損的一天，但”土地”永遠是有價值的~

上圖可以看到，這是銀行跟日本政府規定的”法定折舊”。簡單來說木造屋經過22年，這棟建物本身對銀行的價值就是0。一般的公寓法定耐用年份是47年，但實際上在使用大約是50年~70年，就會有建商來談改建，或是都更，或是直接爛掉。
延伸閱讀：爛掉的房子

根據最近的經濟研究報告調查，人的薪水的多寡，不是取決與努力跟家庭的富裕度，大部分是取決於，出生在哪裡，生活在哪裡。

同樣的一間日本小套房，經歷了新屋出生，中年轉手，收租一路到老年之後，因為地點的好壞就會產生非常大的分歧。

來一下，新宿比新瀉…..
這兩間都是1990日本泡沫高點的時候蓋的，當年日本正值不動產高漲，越後湯澤蓋了一堆滑雪度假公寓。
當年成交價可能都差不多2000萬上下，但過了32年….新宿還有1700萬，新瀉只剩10萬…..你沒有看錯…就是跌的這麼跨張。
因為日本持續少子化，人口往都市移動，鄉下人口少，出生少，漸漸的學校停了，車站也因為赤字也停駛，惡性循環之下，鄉下的房地產變得一文不值。而城市因為有交通人口工作教育等等需求，房子再老都有人租，地點永遠是買房子的第一條件。

地點買的好，大都市大車站10分鐘以內，不僅租屋穩定，資產價值高，老舊時，建商也會來談都更或是改建，因為都市內幾乎沒有地了。

地點買得不好，小城市車站遠，慢慢少子化，漸漸人口流失，因為公寓是共同住宅，有人死掉沒有繼承，漸漸的管委會收不到錢，管理越來越糟糕，惡性循環之下，變成了完完全全的”負資產”

同樣投資額的日本小套房，一個走上重生，一個走向滅亡。

日本小套房投資總結

• 小套房主要的目的是買來租給單身人口收租，租金房價年收益大約4~5%
• 新屋前15~20年，建築物會快速折舊，房價大約跌2-3成
• 新屋剛蓋之後賣給第一手，高收入日本人，利用低頭期款5%，低利率2%，高租金收益4%，開啟20倍槓桿，用租金cover跌價與費用，還能抵稅跟賺錢
• 中古屋因為已經折舊過，價格低，租金保持，有高收益。但是變成無法融資槓桿，所以買家通常是日本資產管理公司，跟外資外國人現金買入。
• 大城市人口多交通好的小套房，地價成長，房價上漲，有機會都更或是建商來談改建。
• 大城市之外的小站，或是鄉下，小套房終有一天變成垃圾……

以上~~~~然後我也沒有特別說買房子一定要買中古的，或是鼓吹這件事，只是就我的客觀觀察跟理解，描述了一下我看到的市場狀況。
各位投資朋友，能夠把我這亂七八糟的文章跟論述看到最後，也是有緣!

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