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預算篇-首先你有多少錢
我們單以日本金額來計算一下大阪/東京這兩個城市能買到的案件做分類。
小孩才做選擇，大人我全都要，能買入甚麼東西，取決有多少資金。
同樣地段屋況，因為日本房地產相對台灣大約價格只有1/2，常常容易看到仲介業者在打廣告，只要台幣300萬入主東京當房東(是不是在臭)，但實際上300萬=1200萬日幣，能買的只是”大東京”的外圍，或是都內超小，又老又舊的套房。
本表我是以一個條件是屋齡20年內，都心，念得出來的車站地段10分鐘路程內，正常的合理價格來估算一下，目前的行情大約落在多少。
1K單人套房東京與大阪的行情
一個在東京涉谷西新宿，一個是在大阪中央區本町，都是一等一的都心地。1K可以這兩個當基準。地點越外圍越便宜，屋況越新越貴。
地點好的市中心的話，大阪要買個套房起手價1400萬，東京大約2000萬，
新屋的話東京1K大約3500~4000萬，大阪落在約2000~2500萬左右。
1LDK一房一廳行情
1LDK，一房一廳，適合出租給高級主管，或是頂客族，自己住也很舒服的格局
中古屋行情的話，大阪中央區大約2500萬~4XXX萬，東京的都心4000萬~6000萬，但東京有極端有錢人的區域，涉谷、廣尾、港區等等，或是新屋，價格就更高。
2LDK~3LDK家庭式住宅房型 行情
所謂的2LDK~3LDK，看起來大概像上面的照片一樣，主要是家庭式。面積大，然後選擇性多，例如一般團地(郊區大型公寓)，市區的公寓，TOWER mansionタワーマンション（超高級的高層公寓)，因為產品定位比較廣，價格差距會很大，六七千萬~上億都有。
整棟出租公寓行情
整棟都是出租的公寓，大阪大約8000萬~幾億，東京都內大約1.5億起…地點跟房間數會影響價格，但起手價最少要大約1億上下才能找到比較正常的案子
整棟店面或是事務所出租
一樓是店面，樓上租給事務所，美容院等等的..整棟”商用”的不動產。
起手式大阪大約1億以上，”大東京區”大約1.5億起。東京五區內3-5億起手式…無上限@@到百億也有
店面型物件日本行情
店面基本上分兩種：
第一種是木造小小一棟，通常是1-2樓，租給餐廳居酒屋之類的，姑且稱他為一棟店鋪。
第二種是那種大樓的一樓，第二種是購物中心裡面的店面，因為是只有土地持分，所以稱為區分店鋪
預算的話，也是因為地點屋況不同不好抓，當然垃圾店面都沒有人的，市場上也是有，但大阪市中心，東京都內，比較”正經”的店面。起手價格大約8000萬日幣起跳-上限依然無上限。
透天自用住宅
哦……哦…..先生請問一下有東京五區內，或是大阪中央區，有地點好的透天嗎?
哦..反問一下請問台北市大安區有透天可以買嗎??@@?????????
好了!講完預算再來講投資吧!沒有錢沒有選擇，下面就來分析一下各個標的好壞與特性。
日本買房投資邏輯
台灣人因為央行決策跟國情的關係，房地產永遠只會漲。日本由於長期通縮，1990年不動產泡沫，直到這10年房地產才開始漲。日本人對”住宅“的概念。就是”消耗品”，跟買車子一樣，新車落地就是打折，用舊了便宜賣，這才是合理的。想深入研究可以看下列文章。
日本不動產只會跌
日本收租小套房的一生
不動產投資基本上有兩種獲利方式：①租金收入 ②買賣價差。我們就這兩個角度來看各類投資物件的屬性。
1K單人套房
本身就是”單人生活最小”的單位，基本上以出租為主。所以一般來說影響1K的房價，最看的是租金收益，簡單來說就是房租的殖利率。房租能收的越高，房價就越高。因為只能出租，自己不會住(太小)，因為房間小，所以漲幅也有它限制。您想想一間單人套房，能夠”漲到哪裡去”?我們在台北，可能東區的套房，買個一千多萬就很貴了，但會再翻倍漲到3千萬？買一間小小的套房嗎？但他卻是供給量大，租屋市場穩定，開拉麵店會倒，但人總要找地方住，而且能用小金額買到好地點。
我們可以歸納出優缺點
優點〇：1.總價低 2.租屋人口穩定 3.投資報酬率高 4.小金額買到好地點 5.流動率高，供給需求都高，好脫手。
缺點✘：1.買太新容易折舊 2.只能出租，自住不舒服 3.會漲,但是漲幅有天花板
簡單來說，買1K套房就像是買配息股，像是中華電信的股票，穩穩地收股息，但很難有”爆發性的”漲幅。適合長期持有，喜歡穩定被動收益的投資朋友。
2LDK~3LDK家庭式公寓
2房一廳~3房的基本上就是”家庭在住的”，本質是”居住”而不是”出租”。所以我們以投資的觀點來看，會有幾個需要考慮的點。
第一點，租金收益。
首先….2LDK租屋的投資報酬率會比較低，我們比較一下套房就會清楚，2LDK房價可能是1K的2-3倍，但房租只有大約1.5~2倍，為什麼會有這樣的狀況呢？住宅使用的格局，廚具，建材等等，當然都是比較好的，空間的規劃也是較優，而套房是建商蓋來”出租”，所以一切講究最合乎CP值的，相較之下23LDK比起套房1K，房價比較貴，房租又沒收這麼多，所以單以”租金投報率”來看，家庭式的收益率會比較差。
第二點，出租率！!
一般的日本人都是從外地到大都市工作，單身住套房，直到找到另外一半，成家立業工作穩定，才會在郊區買個透天或是市區買公寓來住。因為日本住房利率低，逼近於0%，貸款成數高，住宅還有優惠利率補助，所以家庭式2LDK大部用買的，而不是租的。我們可以參考一下総務省統計局「令和2年国勢調査」，如果是結婚組成家庭的話，有78%是擁有自宅。
家庭出租需求低，所以如果是買2LDK~3LDK來”出租”的話。租屋期會較長，出租率會比較低。
第三點，家庭式住宅的城鄉差距!
買房自來住，自己要用當然沒問題，但如果買房投資的話，當然是希望房價能漲或是租金穩定。因為日本人口持續在減少，人往大都市流動，鄉下的人口是越來越少，沒人結婚成家，特別是大房型的房子根本沒人要，不管是透天或是公寓，房子就是”消耗品”只會一直跌。。如果是以投資觀點來看的話，只建議購買大都市的都心區，甚至連蛋白區都不要碰會比較好。
日本少子化，人口往都市集中，鄉下人越來越少，幾乎只有東京在增加人口。
簡單總結一下2LDK~3LDK的投資觀點
1.租金投資報酬率不高，同樣金額輸給套房
2.出租率較低，空屋率高，家庭式租屋需求較少
3.房子出租之後，還有個大問題，因為買2LDK~3LDK的人，通常是要”自用”的，已經有帶租約的房子，日本是不能以自用的名義趕房客走，所以也不好賣。
買家庭式的房子來”出租”，基本上不是一個好的投資建議。
唯一的建議的賺錢方式就是”資本利得”，也就是買賣價差，賺價差。剛剛第四點有提到，日本人口減少!!少子化，鄉下機能越來越差，人口漸漸往”都心”移動，但交通、工作、教育、醫療的資源，集中在”大都市”。資源集中，但是土地有限。
一句話總結!
2LDK~3LDK，除非你要自己用!!真正能投資賺錢的，你只能買在都市中心!買來賣給下一個有居住需求的人!
#補充一個細節，買2LDK以上最好是買30m2以上的房子，才能用”住宅”為名義，貸款買房，對買方而言，貸款成數、貸款金額較高，負擔少房價也就比較好”談”。
1LDK一房一廳-進可攻退可守
有沒有發現，為什麼先介紹2LDK而不是1LDK呢？剛剛好，1LDK是綜合這1K跟2LDK~3LDK的優點。
因為一房一廳可以當成出租使用，租金也不低，通常是公司的高級管理職會來出租，在東京，大阪因為大手企業多，高管，外商也多，很多都是住1LDK，公司付租金。單身的人，想要買個家，當成自用，1K套房太小，1LDK大小很適中，所以當成住宅來使用也是不錯。
1LDK既有租屋需求，也有自住買房需求。但供給量少，物以稀為貴阿!
通常一棟大樓是只有頂樓幾戶是1LDK。(下面圖示，這棟大樓82戶，只有三戶是1LDK)
如果預算夠的話，我是蠻推薦1LDK的，供給少，需求多，也符合出租跟自住的需求
整棟出租住宅-收租王者
剛剛介紹的1K、1LDK、2~3LDK都是屬於一整棟大樓中的一戶，因為只擁有持分，所以稱為”區分公寓”。一般來說買區分公寓的優點在於金額小可以買在很好的地點，但因為是共同持有，需要管委會(管理組合)跟物業管理業者(管理公司)來負責管理，要繳管理費修繕費。
而自己擁有一整棟公寓，不需要成立管委會，也不需要定期繳修繕金(但須要自己負責修繕大樓)，長期下來，費用會較低。在購買成本上，一次購買整棟，購買成本也會較低，購買成本低+維持費用低=租金回報率高，像下圖面上共有9間套房，1億左右，平均下來，一間套房不到1000萬日幣。
如果有預算，整棟出租公寓式是相當穩定的收入，而且擁有”土地”，地點選的好，以後轉賣，或是都更改建，都非常的有價值。
整棟收租的優點與缺點
優點〇：1.租客相當穩定 2.維持成本低 3.購買成本低 4.擁有土地
缺點✘：預算很難買到都心地，都會是比較二線的地點。
為什麼買不到好地點，因為如果都心，一個套房要2000萬 ，假如一棟樓有50間套房，隨便就10億以上了，通常都是法人自己買來賣去，如果金額在1.5~5億之中，一般個人比較好入手的，地點都在二線。但二線有個好處，當一線地點都開發完了之後，有機會會轉到二線地點開發，但就要看命了。因為日本都市開發法(都更)比較寬容，很少有釘子戶，我自己的客人一個在新宿四谷，一個在西日暮里，就被大手建商買走開發成商辦，直接翻了3-4倍的價格。
整棟店面商辦-台灣人的最愛
好入手的，大概是像畫面上的物件，東京小站生活區，有商店街，機能完整的小站。就是車站出來整條的商店街。
有興趣可以點看看 東京目黑學藝大學車站，這算是很典型店面集中的商店街。
這樣的金額大約是1.5億~5億之間，有整棟租給一間的商店的，也有整棟分成租給不同的店家。
商用的地產，比較不會受日本賃貸法的限制，居住的話，租客只要想住，能夠一直租下去。但商用店面的租約，3-5年一約，時間到可以調整租金價格跟租約條件。缺點也是很明顯，像是這次的疫情，商用的地產跟經營，景氣相關很大，很多店面經營不善，不到兩年就倒了，而且倒了常常找不到人。但租給一般住宅的就沒甚麼影響，所以想要穩定收租的，可以找整棟住宅出租，想要賭一波景氣上行漲房租的，可以看看商用的地產。
補充一個有趣的點，這是號稱日本最貴的不動產，銀座鳩居堂的地價，目前已經突破30年前泡沫經濟的高峰，但比較看看其他大阪，名古屋，福岡京都，不動產的價格還趴在地上。銀座的價格卻是越噴越高!!!!這就是商用不動產的爆發力，會隨著景氣波動很大，能夠承受更多的風險，獲得更多的報酬。LOCATION !LOCATION !!LOCATION!!
店面物件-區分店鋪事務所
剛剛說明了一下整棟收租的商辦或是店面，但再細分出來，還有一種叫做”區分店面”，例如公寓大樓的一樓店面，或是購物中心商場的”某一戶”
這種物件的優點就跟買套房一樣，因為是”持分”是持有大樓的一樓部分，所以總價通常都比較低，比較好入手，地點也可以買比較好。
但!!!但!!!但!!!缺點也是很明顯!!
1.因為是店面，面積大，大樓的管理修繕費很高，像這棟管理費+修繕費每月就需要到6萬元
2.大樓限制多，住宅的大樓還好，但如果是購屋中心，各種費用、冷氣費用、維修費用、廣告費用等等，維持成本高。
3.只擁有的是”一部分”，所以漲幅比較有限。
4.空屋時壓力大。面積大=管理修繕費高 +稅金也高，店面又很看租客的緣分，招租期又比一般住宅長。
日本不動產投資總結
相信大家看完前面的介紹，大概對投資物件的種類有所了解了吧。
簡單來說就是還是兩種收益的方式，長期穩定收租，還是轉賣賺資本利得。最後來統整一下幾個比較與結論
住宅與商用
1K、1LDK、2-3LDK 、整棟公寓出租的，都是屬於”住宅”，優點就是租客穩定，但本質是收租，所以漲幅也較有限。
商辦店面、都是商用。雖然資產價值較高，但空屋時間可能會比較長，費用也比較高，波動較大，景氣好壞很影響物件的漲幅。
持分還是整棟
擁有整棟物件當然是最好，有土地，又不需要委外管理，相對成本較低，但….就沒那麼多錢，硬要買整棟只能買在外圍或是地點不好的地方。買地點不好的地方，房價較難上漲，出租率也要調查清楚。同樣的預算，可以買個都心高級的公寓，也可以買一個二線車站的一棟。”取捨”變得很重要。是要賺長期穩定的租金，還是買賣的價差呢??
投資誤區
比較常見的投資誤區
1.二線地點的住宅2-3LDK來出租。二線住宅不太會漲只會折舊，出租率投資收益也低。
2.硬要買店面，但是地點不好，根本不好租，空屋久費用又高。
3.貪心阿阿阿!!!!
每個投資標的都有他的優點缺點與取捨，並沒有十全十美的案子，風險與報酬永遠是投資第一個最需要考慮到的問題。
想要買的便宜，好出租，轉賣價格又高????
世界並沒有這樣的東西，房仲會先買走，有錢有信任度的投資客會先買走。
真正長期會賺錢的投資，只能找到”合理的行情物件”，賺”趨勢的錢”才是我們要關注的。
低於行情的價格=高於一般的風險!!!
你想要賺超額報酬，只能承擔超額風險!!
又要帥又有錢身體又好又對你死心踏地，100%的男人只有渣男有。
漂亮又脾氣好身材又好又對你死心踏地，100%的女人只有綠茶有。
投資金額低，風險又低，錢又賺得多??。100%只有詐騙阿!!!!!