日本房東須知3：挑選房客篇

房客挑選懶人包(結論)

直接先列出懶人包跟結論，需要了解細節再往下看。
房客是個人：最單純，可以不用報稅。
房客條件不好，例如八大行業，留學生。可以增加漲房租，增加押金等等，來保護自己
房客是法人：需要報稅，並預扣所得稅20.42%，隔年可申請退稅，但需要額外支出稅理士的報稅費用，每年3.5萬日幣。
房客是一般公司行號：最穩定。
房客是包租或是轉租業者：需要多注意契約細節，小心有糾紛。

入居申請書(入居申込書）

日本的租屋仲介，代租代管行之有年，基本上都是透過仲介來處理租屋事宜。房客租屋時會透過仲介跟屋主提交入居申請書，屋主可以透過入居申請書來看看租客的背景跟情報，來判斷是否要租給這個租客，或是調整自己租屋的條件。
通常可以看到的情報有

• 房客的姓名地址年紀
• 就職公司的地址跟電話
• 薪水職稱，年薪，工作年數
• 連帶保證人的個資，薪水，地址等等
• 租屋情報與條件

房客在申請租屋時，都必須填寫正式的資料，租屋公司，或是租屋保險公司，都還會打電話去公司確認這個房客是否是公司的職員，或是學校的學生，對租客的審核，算是相當嚴格。

個人與法人的稅金差別

租客是個人

租屋稅金收入：跟台灣類似…如果沒有特別去申報..政府不知道您有租金收入。

租客是法人

個人(自然人)屋主租給房客法人的狀況下，就有必須預繳所得稅的問題。
如果在台灣：房租必須有租金扣繳及二代健保補充保費。

如果在日本的狀態是：屋主要被先扣20.42%的源泉徵收稅(預繳所得稅)

簡單來說，日本政府為了怕你逃稅。所以會先把你的所得稅20.42%扣下來。你實收80000-16336=63664日幣。
如果您在日本的收入一年低於195萬，這被政府扣走的20.42%，可以在隔年申報回來，可以全額退稅。但是退稅需要請稅理士幫你申報.一年3.5萬日幣(1-3件)

租客為法人的實際扣稅、報稅、退稅的案例。

房租為60000日幣一個月，扣除源泉增收稅20.42%(60000×0.2042=12252)，每月實收47748房租
隔年源泉稅得稅稅理士費用-35000日幣，退回一年份的源泉稅12252*12=147024日幣

個人的房客取向：上班族、學生、風俗、留學生

上班族：當然是屋主最喜歡的，工作穩定，公司越大越好。通常租約也會比較久
學生：第二個穩定房客選項，但是缺點是學生總是會畢業，所以租期會比較短，退租後又要付一筆招租仲介費。
風俗與特殊行業：類似酒店小姐等等的八大行業，感覺上工作會比較不穩定，但是錢跟收入比較多。當房客是八大行業的時候，屋主可以提高自己的條件，例如說增加禮金，增加押金，用金錢來降低自己的風險。
留學生：雖然聽起來比學生更不穩一點，但意外的是，留學生通常比較有錢。只是如是短期語言學校，就要注意租期會非常短，所以房租或是禮金必須要提高。
高齡者：雖然這有點歧視的含意在，但民法上，屋主本來就有權力決定自己的房子租給誰，所以租客如果是高齡者，70歲以上，蠻多人都會拒絕的，或是要嚴格審查連帶保證人、家人的聯絡方式等等。因為日本孤獨死的案件太多(自己一個人老死或病死在家裡)，所以買房子的時候如果房客是高齡者，一般來說也會比較難賣，所以房價會比較便宜。

法人房客的差別：公司行號租屋、包租公司

法人大致上也分成兩種，一般公司行號與包租或轉租公司。

公司行號租屋
例如說SONY電子公司，租給員工的住宅。小公司的老闆，自己用公司的名義租下來等等。這種其實很穩定，公司給錢也乾脆，跟個人的租客的差別就只有差別在源泉徵收稅20.42%，然後隔年錢還要退稅比較麻煩而已。
(偶爾也會有公司承租，但是沒有報稅，所以屋主也不需報稅的狀況(類似公司不開發票)，這就完全跟個人一樣)

包租公司與轉租公司
特別特別千萬要小心的就是這種包租或是轉租公司的租客。
包租公司或是轉租公司，簡單來說，他就是先把你的房子用便宜的行情租下來，再轉租給別人，或是在房子內放家具，做成周租、短租公寓來經營。
優點是幾乎永久不會退租，但缺點也是，因為不會退租，所以很難漲房租。
但租客是包租或轉租公司時!千萬千萬要注意!!逐條看合約!!
有些屋主，在沒有看清楚狀況 下，會被包租公司簽了霸王條款，例如說，不能退租，解約要付一大筆違約金、對修繕很嚴格等等，有的甚至是流氓公司，
我們就曾經遇過，包租是流氓公司的狀況，例如說冷氣壞掉，租客擅自維修，然後跟屋主請款高於行情的修理金額。如果你不付錢，他就直接從房租扣掉，然後如果要告也很麻煩，所以後續都不了了之，或是賣掉房子給下個倒楣鬼。

避免遇到奧客包租公司的方法就是
1.只選擇大公司，例如リブマックス，APAMAN包租公司、大公司比較守規矩，不會亂搞，並事前先跟包租公司確認租約狀況與條件
2.逐條確認包租與轉租合約，保障自己的權利。
3.小心小間的包租公司(很多都流氓)

這個部份真的非常非常的細節，很多只想賣房子的房仲，會說，阿這是包租，很穩定的拉，都不要用退租，但是魔鬼都在細節裡，如果買到帶租約又是黑心包租公司的房客，真的是會煩惱一輩子。真的千萬要小心。

延伸閱讀:
日本房東需知-1.租屋管理篇
日本房東須知-2.招租篇

好啦~有興趣想到當個不踩雷的日本房東，可以找我買房子阿
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