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房客挑選懶人包(結論)
直接先列出懶人包跟結論,需要了解細節再往下看。
房客是個人:最單純,可以不用報稅。
房客條件不好,例如八大行業,留學生。可以增加漲房租,增加押金等等,來保護自己
房客是法人:需要報稅,並預扣所得稅20.42%,隔年可申請退稅,但需要額外支出稅理士的報稅費用,每年3.5萬日幣。
房客是一般公司行號:最穩定。
房客是包租或是轉租業者:需要多注意契約細節,小心有糾紛。
入居申請書(入居申込書)
日本的租屋仲介,代租代管行之有年,基本上都是透過仲介來處理租屋事宜。房客租屋時會透過仲介跟屋主提交入居申請書,屋主可以透過入居申請書來看看租客的背景跟情報,來判斷是否要租給這個租客,或是調整自己租屋的條件。
通常可以看到的情報有
- 房客的姓名地址年紀
- 就職公司的地址跟電話
- 薪水職稱,年薪,工作年數
- 連帶保證人的個資,薪水,地址等等
- 租屋情報與條件
房客在申請租屋時,都必須填寫正式的資料,租屋公司,或是租屋保險公司,都還會打電話去公司確認這個房客是否是公司的職員,或是學校的學生,對租客的審核,算是相當嚴格。

個人與法人的稅金差別
租客是個人
租屋稅金收入:跟台灣類似…如果沒有特別去申報..政府不知道您有租金收入。
租客是法人
個人(自然人)屋主租給房客法人的狀況下,就有必須預繳所得稅的問題。
如果在台灣:房租必須有租金扣繳及二代健保補充保費。
每月租金 | 80000元 |
每期租金扣繳10% | 8000元 |
每期二代健保2.11% | 1688元 |
每月實收屋主時收房租 | 70312元 |
如果在日本的狀態是:屋主要被先扣20.42%的源泉徵收稅(預繳所得稅)
日本租金收入 | 80000日幣 |
源泉徴収稅(預繳所得稅)20.42% | 16336日幣 |
實際租金收入 | 63664日幣 |
簡單來說,日本政府為了怕你逃稅。所以會先把你的所得稅20.42%扣下來。你實收80000-16336=63664日幣。
如果您在日本的收入一年低於195萬,這被政府扣走的20.42%,可以在隔年申報回來,可以全額退稅。但是退稅需要請稅理士幫你申報.一年3.5萬日幣(1-3件)

租客為法人的實際扣稅、報稅、退稅的案例。

房租為60000日幣一個月,扣除源泉增收稅20.42%(60000×0.2042=12252),每月實收47748房租
隔年源泉稅得稅稅理士費用-35000日幣,退回一年份的源泉稅12252*12=147024日幣
個人的房客取向:上班族、學生、風俗、留學生
上班族:當然是屋主最喜歡的,工作穩定,公司越大越好。通常租約也會比較久
學生:第二個穩定房客選項,但是缺點是學生總是會畢業,所以租期會比較短,退租後又要付一筆招租仲介費。
風俗與特殊行業:類似酒店小姐等等的八大行業,感覺上工作會比較不穩定,但是錢跟收入比較多。當房客是八大行業的時候,屋主可以提高自己的條件,例如說增加禮金,增加押金,用金錢來降低自己的風險。
留學生:雖然聽起來比學生更不穩一點,但意外的是,留學生通常比較有錢。只是如是短期語言學校,就要注意租期會非常短,所以房租或是禮金必須要提高。
高齡者:雖然這有點歧視的含意在,但民法上,屋主本來就有權力決定自己的房子租給誰,所以租客如果是高齡者,70歲以上,蠻多人都會拒絕的,或是要嚴格審查連帶保證人、家人的聯絡方式等等。因為日本孤獨死的案件太多(自己一個人老死或病死在家裡),所以買房子的時候如果房客是高齡者,一般來說也會比較難賣,所以房價會比較便宜。
法人房客的差別:公司行號租屋、包租公司
法人大致上也分成兩種,一般公司行號與包租或轉租公司。
公司行號租屋
例如說SONY電子公司,租給員工的住宅。小公司的老闆,自己用公司的名義租下來等等。這種其實很穩定,公司給錢也乾脆,跟個人的租客的差別就只有差別在源泉徵收稅20.42%,然後隔年錢還要退稅比較麻煩而已。
(偶爾也會有公司承租,但是沒有報稅,所以屋主也不需報稅的狀況(類似公司不開發票),這就完全跟個人一樣)
包租公司與轉租公司
特別特別千萬要小心的就是這種包租或是轉租公司的租客。
包租公司或是轉租公司,簡單來說,他就是先把你的房子用便宜的行情租下來,再轉租給別人,或是在房子內放家具,做成周租、短租公寓來經營。
優點是幾乎永久不會退租,但缺點也是,因為不會退租,所以很難漲房租。
但租客是包租或轉租公司時!千萬千萬要注意!!逐條看合約!!
有些屋主,在沒有看清楚狀況 下,會被包租公司簽了霸王條款,例如說,不能退租,解約要付一大筆違約金、對修繕很嚴格等等,有的甚至是流氓公司,
我們就曾經遇過,包租是流氓公司的狀況,例如說冷氣壞掉,租客擅自維修,然後跟屋主請款高於行情的修理金額。如果你不付錢,他就直接從房租扣掉,然後如果要告也很麻煩,所以後續都不了了之,或是賣掉房子給下個倒楣鬼。
避免遇到奧客包租公司的方法就是
1.只選擇大公司,例如リブマックス,APAMAN包租公司、大公司比較守規矩,不會亂搞,並事前先跟包租公司確認租約狀況與條件
2.逐條確認包租與轉租合約,保障自己的權利。
3.小心小間的包租公司(很多都流氓)
這個部份真的非常非常的細節,很多只想賣房子的房仲,會說,阿這是包租,很穩定的拉,都不要用退租,但是魔鬼都在細節裡,如果買到帶租約又是黑心包租公司的房客,真的是會煩惱一輩子。真的千萬要小心。
延伸閱讀:
日本房東需知-1.租屋管理篇
日本房東須知-2.招租篇
好啦~有興趣想到當個不踩雷的日本房東,可以找我買房子阿
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