房東需知 不動產知識

【日本房東須知:②招租篇】屋主該如何賺最多的房租!禮金?AD?敷金?租金行情?

在日本投資房屋,海外沒辦法親自去管理,通常只能委託當地的管理公司做管理。那招租房子的時候,房租該用甚麼為依據,禮金仲介費押金應該怎麼設定,才會對自己最有利呢?

首先先來了解一下,屋主在招租房子會出現的名詞

家賃:租金。
管理費:
大樓維持的費用,管理員薪水,清潔費等等公共設施的費用。
敷金:
押金。
禮金:
房客租屋時要給房東的一筆費用(紅包)(註1:禮金的由來)
AD仲介手續費:
屋主或房客給租屋仲介的仲介費
連帯保証人:租客的保證人,通常是父母
保証会社(家賃保証会社):
房客付一筆費用給保證公司,保證公司等於是代替連帶保證人,擔保房客。房客繳不出房租,保證公司就必須代替房客繳房租繳給房東,簡單來說就是房客買的一種租屋保險,用來證明跟保障房東的權益。費用通常第一次是半個月的房租,然後更新契約每年一萬元。(依情況而定)。畢竟這是一種保險,所以保證公司也會審核房客有沒有問題,包含房客的保證人、家人的聯繫方式、甚至會打電話去公司確認租客的工作狀況,這無疑也是對屋主多一層的保障

註1:禮金的由來
字義上來說,就是房客感謝屋主給他房子住,所以給屋主的謝禮。這是日本的一種特殊習慣(ㄌㄡ、ㄒㄧˊ),據説是以前日本人把家裡的空房間出租給人,房客會跟房東住在一個屋簷下(下宿),父母親會給房東一個紅包或是禮物,有一種麻煩房東照顧自己出外的兒女的意思。雖然現在很少有跟屋主同住的例子了,但屋主收禮金的傳統倒是一直延續至今。

【家賃査定】招租時的條件

通常當地的管理公司,會根據當地的行情,附近的空屋行情,還有淡季旺季去跟屋主建議要招租的行情跟條件。例如說:

プレサンス東本町506建議招租條件:
租金一個月61000,
禮金一個月租金,
AD招租仲介費2個月租金

條件內容是可以再討論的,但管理公司通常會以最快出租,對屋主最有利的狀態去建議。

日本租金行情查詢

日本有很多個租屋網站,可以供一般租客上去查詢,就可以實際看到招租的行情,查詢方式也很簡單,直接在google輸入建築物的名字,看到賃貸兩個字通常就可以看到行情。

日本比較有名的租屋網站有
ホームズ:https://www.homes.co.jp/
SUUMO(スーモ):https://suumo.jp/
アットホーム:https://www.athome.co.jp/
CHINTAI:https://www.chintai.net/
下面可以看到這個例子,這棟樓同時有好幾間在租。
十樓1001室是:房租5.95萬+6000日幣=6.55萬 總租金 、敷金(押金)一個月、禮金一個月。
・八樓 803室是 :房租5.85萬+6000日幣=6.45萬 總租金、敷金(押金)一個月、禮金0。
相比之下8樓價格就比10樓有競爭力。

日本房東如何獲得最大收益(重點阿~~~)

例如說租金開的高,沒有人租,就會有閒置期間,沒有租金收益還要付管理跟修繕費,但租的太低,房客不退租不能漲價,又會影響自己的長期收益跟房屋價值。所以設定招租條件非常的重要,我們可以思考一下,房東重點在於整體長期的租金收益,要租金收的高,快點出租。而房客在選房屋的時候,也會有幾個思考點,租金要盡量低,初期費用也想拉低(沒有錢)。在設定招租條件的時候,就會有個地方比較矛盾,想要租金收的高(高於行情),招租速度就會變慢。因為房客會選擇對他最有利的。我們就來探討一下房東跟房客的關係。

房租 : 高於行情,出租慢。低於行情,出租快(廢話)。

禮金:對房東而言收禮金可以多賺,但對房客而言禮金就是多一筆費用。

房客初期成本:一個房客在租屋時,一開始付出的初期成本,舉個例子

  • 房租1個月
  • 禮金1個月
  • 租屋仲介費(0.5個月~1個月)
  • 敷金1個月
  • 保證會社的費用(通常為一次性0.5個月房租,然後每年固定一筆費用)
  • 搬家費,新家具等等

這樣隨便加一加一次搬家就要花費5~6個月的房租,房租東京算8萬好了,搬一次家就快花40萬~50萬,日本有一句俗話:引っ越し貧乏。搬家越搬越窮。因為搬家費用實在太高了,所以房客會盡量想要減少初期負擔的費用。

敷金(押金)跟保証会社:押金雖然是暫存在房東那邊,但對房客而言,雖然未來拿得回來,但初期也是一筆費用,有時候招租設定會用必須加入家賃保証会社的條件去代替押金,對房客而言,可以減少初期的費用,但對房東也是有一樣的保障。

謎之聲:押金畢竟拿的回來,這樣對房客而言不是多付錢嗎?是的,但其實日本人真的沒有多少現金,能減少初期費用,反而比未來能拿回錢更有魅力。

AD仲介費:重點來了,如何調整租屋仲介費。這是最有學問的地方。對房東而言付出去的仲介費越低越好,但對租屋仲介而言,仲介費是越多越好。大家可以看下面日本招租流程圖,一般人想要去找房子都會去租屋公司店面要說要租房子。對租屋仲介而言,當然是推薦房客他能賺最多錢的物件。有時候我們去租屋店說要找房子的時候,明明在租屋網站上面有,但他們都故意說租出去了,因為他只想推AD仲介費賺最多的房子。

當屋主想要快點招租的時候就可以把AD租屋仲介費調高,這樣租屋公司的人就會”非常積極”的推銷你的房子出去。
但AD仲介費調高對屋主而言就是費用增加,所以通常遇到下面狀況,就要考慮去拉高高於行情的傭金,要讓房間再繼續空屋,還是要多給租屋仲介一個月的傭金,增加出租的機率。

・租屋淡季(日本租屋旺季是12~3月底)
・空屋很久。
・附近有很多空屋,競爭的空房多的時候。

★特意想要調高租金的時候。把AD仲介費調高的時候,同樣條件的房屋,仲介為了想要賺錢,會故意推薦租金比較高的房屋,對房客CP值好的反而故意不推薦,或是故意說租掉了。因為日本的投資套房會考慮房價跟租金的收益比例,所以想要出售時,有些聰明(ㄏㄟㄒㄧ ㄣ)的屋主,會用這招拉高金租行情。

日本招租流程圖

簡單來說明一下日本招租的流程。因為屋主在海外,所以通常會委託當地的管理公司代為管理,管理公司再把租屋的情報跟條件登錄在日本流通網站RENZ(只有不動產業界看的到的業內系統),這樣全日本的租屋仲介就可以看到租屋的情報跟報酬。然後再從網站中挑選,推薦給想要找房子的租客。

日本房東招租經驗總結

房間空一個月,就少賺一個月房租,要是隔了幾個月都租不出去的時候,寧願多付一點仲介費,增加招租速度才是王道。像是疫情期間,京都觀光大受打擊,很多人都失業、我有房客空了半年多,最後仲介費加到三個月,終於租出去,但是相反的要是房屋的屋況很新,當地的租屋需求很高,像是東京蛋黃五區內因為租屋需求高,空屋率低於5%,仲介費可以給的低,禮金收的高,也不用煩惱招租問題。也有屋主拿好拿滿,禮金兩個月押金一個月,保證公司照樣要求加入。還很快就租出去了。

一切還是取決取捨。
東京都,空屋率很低,容易招租,但是房價高投資報酬率低
首都之外的,空屋率較高,但房價低投資報酬率高,所以適時的調整招租條件。
才能獲得最大的收益。

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