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美股REITS 美股代號 : O Realty Income不動產信託投資比較

來介紹一下,REITS的常見問題,基本報酬率,還有與實際與日本不動產的房租收益做比較的投資筆記

來介紹一下,REITS的常見問題,基本報酬率,還有與實際與日本不動產的房租收益做比較的投資筆記

Real Estate Investment Trust「不動產投資信託」的介紹

簡單來說,投資不動產,因為金額大,對一般買家而言投資門檻高,買賣的交易時間也較長。透過REITS的不動產證卷化,讓投資者可以像是買賣股票一樣投資不動產,並在每月或每季用股息配息的方式獲得投資收益。

如果想了解細節下面三位已經介紹的很好了。可以直接參考下方連結。

市場先生:REITS簡介
https://rich01.com/what-is-reits/

慢活夫妻:REITS與一般不動產的比較
https://george-dewi.com/how-to-buy-reits/

柴爸的財富自由空間:
https://youtu.be/oU-9v1507Zk

美國REITS投資常見問題

美股的股利配息會有30%的稅金,扣完稅後還有賺頭嗎?

我們以現在美股O為例:2021.5.18每月配息0.235美元來計算,扣完稅金30%後為0.1645美元
股價65.5計算,如果股價都不漲的話,完稅後每股的股息年報酬率為3%。年報酬率價計算方式=0.1645配息X12個月/65.5股價=3%

3%聽起來很低對吧,但是還有一個部分是”股票會上漲”。所以股息加上股價收入,其實投資報酬率相當的高。就如同買房收租,固定收益之外,還賺到房屋價差。

1994年投資到2021年, 股票上市就開始投資
股息+股票漲幅=年投資報酬率15.2%
2010年投資到2020年, 計算最近的10年
股息+股票漲幅=年投資報酬率9 %
如果是1994年起開始計算,投資回報是高於S&P500,dow指數,NASDAQ指數
詳細資料可以參考REALTY INCOME 公司網

想買REITS來跟股票避險,這是不是一個好的選擇?

我拿了一下,美股O跟全美股票ETF VTI做一下比較

REIT O與美股VTI做比較

我們可以看到橘色是REIT O藍色是全美大盤ETF VIT
基本上REIT O的波動~還大於大盤,我們看看2008年跟2020年 疫情股災的時候,REIT完全沒有避險功能,甚至波動更大。BUT!!BUT!!BUT!!
我們在遇到股災時常常抱不住股票,很容易把股票砍在阿呆谷(谷底賣掉股票),但是REITS 是每月都在配放股息,股息的金額也都是固定的,所以就算是股災的時候,每月獲得的股息都是固定的,就會抱得很安心。可以一路抱到go to the moon!! 很適合長期持有。
你就當美元定存3%,就會抱的很安心


該投資怎樣的REITS?

REITS就如同不動產,有分為住宅型,零售,購物中心等等的比較常見的代表有:

廣泛型
VNQ:全美不動產ETF
VNQI:美國之外的不動產ETF
住宅型:
EQR :出租公寓
INVH:出租整棟透天
零售型:
O:各種零售店面出租
SPG:購物中心出租

其實還相當多的種類,但我個人比較不喜歡”購物中心”型的REITS,因為投資標的太集中,如果遇到這次的疫情,或是購物中心經營不善會有很大的損失,出租住宅型的REITS,我個人也沒有投資,因為我自己本身房仲,所以就有在經營租屋跟管理。最後我是選擇VNQ大盤型的REIT跟O做投資組合。

REITS透過股息再投入,賺複利

REITS最大特點在於每月的配息,美國的卷商例如First trade,或是TD。等等都有股息再投入的功能,就是每月配息到您帳戶的時候,直接幫您扣完稅再買入股票。所以可以達到複利的效果。如果購買500股,每股配息0.235,扣完稅後再買入股票,每月可以獲得1.25股左右,年報酬率是3%

如果我們買了股票,放10年,共收了120期股息,每月收到股息再買入股票(股息再投入)原本500股的持股,10年後會增加成675股,因為複利效果,年報酬率就變成到4%,總報酬率為35%
當然這都還不包含股價的成長,還有每年股息的成長。

總現值32750
股數500
每股金額65.5
每股配息0.235
每股配息稅後0.1645
股息再投股數1.2557
每月配息金額82.25
稅前年報酬率4.31%
稅後年報酬率3.01%
月報酬率0.25%


買500股,每月股息再投入,十年

期數120
總報酬額44,251.94
總持有股數675.60
每月配息金額111.14
每月配息台幣3334
年報酬率4.07%
總報酬率35.12%

實際投資日本不動產收租與REIT之比較

日本的不動產因為具有出租率高,管理體系健全,跟不動產價格相對便宜等特性。算是直接投資不動產收租相對穩定的標定。簡單來說,直接投資不動產,年投資報酬率會高於REITS,但是買賣金額的門檻會較高,有比較多的不透明因素,跟市場的人為操作部分,然後實體不動產的穩定性相對於REITS較高,房價起伏不會像股票波動這麼大。REITS則非常倚賴公司的經營跟管理是否健全。

京都不動產套房收租&美股 O的比較追蹤

那到底是投資實體不動產好,還是直接投資REITS好呢? 當然,小孩才做選擇,大人都是全都要,因為各有利弊,一個是美元計價,一個日幣計價剛好可以當成風險配置。
最後附上我實際投資的案例,給大家參考。

我在2016年9月的時候,買入日本京都不動產套房,並進行持續的管理跟收租。總價是1100萬日幣,地點位於京都市下京區七條車站附近。每月收租為66470日幣,大樓管理費修繕費用每月為9770日幣,租屋業者代管費用為每月房租5%,固定資產稅每年為43900日幣,實際年報酬額為5.37% ,房價漲幅這五年約為30%左右,房價的價差跟房租收益的總和跟REITS投報率差不多大致為每年10%。

下圖可以比較一下,實際投資套房與REITS的差別,但是我是在較早的時期入手日本套房的,所以相對而言報酬率也較高。最後真實還要比較股價與房屋的上漲額度,還有當時的匯率差別。所以沒有絕對的好壞,只有分散避險才是王道~

結論:
買日本不動產收租
總報酬 : 年收益約4-5%+房價漲幅
風險:空屋,管理裝修費用,買賣種仲介需成本

買REIT收股息
總報酬 : 完稅年收益3%+股價漲幅
風險:股價下修,風險集中同一公司

O 選擇權策略 年投報率到15%以上的方法

好啦。以下是進階班,請謹慎服用。本篇屬於個人投資操作分享。不構成任何投資建議請,謹慎評估投資風險。美股o reit屬於適合長期持有的價值股,如同巴菲特爺爺愛的可口可樂,麥當勞這類的股票。長期趨勢向上,但股價穩定,不會暴漲爆跌。並有長期配息。這樣的股票特性很適合做「選擇權策略」

新手選擇權教學整理

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O的選擇權策略

美股o個人期權操作心得

O是一個相當穩定收益的價值股,但本質是REIT,所以需要對整體不動產市場及利率面做觀察,但特性上比較不會暴漲暴跌。基本上是長期持有,但如果覺得市場有點危險的時候,可以再做sell put的時候,再多買一個put來避險。(vertical spread)。

當市場是緩慢增值,我們可以賣PUT賣CALL也賺權利金又可以收息,是最佳的狀態。
Sell put跟sell cover時,盡量選擇價外,delta小於0.2的,行權機率相對低很多。雖然每月賺的權利金少。但是每月Sell put&call,基本上年報酬是可以增加10%以上。

2021/7/29 目前0股價到70.31,我預期股價不會漲超過72.5,sell 72.5 cover call。然後我抓得很保守,股價不會突然大跌至65以下,sell put 65。只要在這22天內,不要跌超過65,或是漲超過72.5。我可以獲得約0.45的權利金。
換算成年收益=sell call 7.08%+sell put3.54%=10.54%
如果股票不暴漲暴跌,加上完稅後約3%股息=每年就有約13.5%的收益。這還是行權機率很低的狀況,call 23%,put5%。

後面補充一下期權操作基礎

wheel strategy 車輪大法。

當沒有持股時,sell put 一個自己想要入手股票的價格,例如最近o的股價都在65-70之間震盪。sell put 65元。如果沒有接到,就賺權利金premium。接到股票就sell cover call (價外)例如72,賺權利金。然後重覆操作,細節操作再請參考下列:
基本概念為

  1. 沒有持股的情況賣Cash-Secured Put option
  2. 持有100股的時候Sell Put加Covered Call
  3. 在持有200股的情況Sell 兩個Call options

細節可以參考以下這篇文章
3倍標普500 ETF投資報酬率的「滾輪投資策略」
或是影片
靠O月月領息 – 我的美股包租公計畫【REITs O】

Triple 收入 Combo 策略

股息收入+股價增值+SELL PUT+SELL COVER CALL
最佳狀況下,股票波動不大,每月領股息+SELL PUT&CALL的權利金

1.股票的長期增值
2.Sell價外行權機率比較低的PUT
3. Sell價外行權機率比較低的COVER CALL
4.每月賺股息
影片說明可以參考下面:
新手注意!全套卖期权步骤, 如何用期权赚 Triple 收入 Combo 策略

好啦~~~講這麼多~~要是大家發財記得找我買房子阿,我是日本不動產仲介阿~~~
分散風險,長期持有,才是王道啊!
OooOOooo 發大財~~~~~~~~

2則迴響

    1. 好問題,有兩種想法。
      1.美元升息、所以配息股的股息相對不誘人,下跌。
      2.美元升息,美股殺估值、配息股有防禦性,上漲。

      關於這個問題,我調查一下歷史數據,來驗證一下。感謝

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