來介紹一下,REITS的常見問題,基本報酬率,熊市是否具有防禦性,還有與實際與日本不動產的房租收益做比較的投資筆記
目錄
Real Estate Investment Trust「不動產投資信託」的介紹
簡單來說,投資不動產,因為金額大,對一般買家而言投資門檻高,買賣的交易時間也較長。透過REITS的不動產證卷化,讓投資者可以像是買賣股票一樣投資不動產,並在每月或每季用股息配息的方式獲得投資收益。
如果想了解細節下面三位已經介紹的很好了。可以直接參考下方連結。
市場先生:REITS簡介
https://rich01.com/what-is-reits/
慢活夫妻:REITS與一般不動產的比較
https://george-dewi.com/how-to-buy-reits/
柴爸的財富自由空間:
https://youtu.be/oU-9v1507Zk
美國REITS投資常見問題
美股的股利配息會有30%的稅金,扣完稅後還有賺頭嗎?
我們以現在美股O為例:2021.5.18每月配息0.235美元來計算,扣完稅金30%後為0.1645美元
股價65.5計算,如果股價都不漲的話,完稅後每股的股息年報酬率為3%。年報酬率價計算方式=0.1645配息X12個月/65.5股價=3%
3%聽起來很低對吧,但是還有一個部分是”股票會上漲”。所以股息加上股價收入,其實投資報酬率相當的高。就如同買房收租,固定收益之外,還賺到房屋價差。
1994年投資到2021年, 股票上市就開始投資
股息+股票漲幅=年投資報酬率15.2%
2010年投資到2020年, 計算最近的10年
股息+股票漲幅=年投資報酬率9 %
如果是1994年起開始計算,投資回報是高於S&P500,dow指數,NASDAQ指數
詳細資料可以參考REALTY INCOME 公司網

想買REITS來跟股票避險,這是不是一個好的選擇?
我拿了一下,美股O跟全美股票ETF VTI做一下比較

我們可以看到橘色是REIT O,藍色是全美大盤ETF VIT
基本上REIT O的波動~還大於大盤,我們看看2008年跟2020年 疫情股災的時候,REIT完全沒有避險功能,甚至波動更大。BUT!!BUT!!BUT!!
我們在遇到股災時常常抱不住股票,很容易把股票砍在阿呆谷(谷底賣掉股票),但是REITS 是每月都在配放股息,股息的金額也都是固定的,所以就算是股災的時候,每月獲得的股息都是固定的,就會抱得很安心。可以一路抱到go to the moon!! 很適合長期持有。你就當美元定存3%,就會抱的很安心。
該投資怎樣的REITS?
REITS就如同不動產,有分為住宅型,零售,購物中心等等的比較常見的代表有:
廣泛型
VNQ:全美不動產ETF
VNQI:美國之外的不動產ETF
住宅型:
EQR :出租公寓
INVH:出租整棟透天
零售型:
O:各種零售店面出租
SPG:購物中心出租
其實還相當多的種類,但我個人比較不喜歡”購物中心”型的REITS,因為投資標的太集中,如果遇到這次的疫情,或是購物中心經營不善會有很大的損失,出租住宅型的REITS,我個人也沒有投資,因為我自己本身房仲,所以就有在經營租屋跟管理。最後我是選擇VNQ大盤型的REIT跟O做投資組合。
REITS O熊市防禦性與加息周期
關於REIT O是否有熊市的防禦性,這邊就來回測給大家看一下。
首先感謝foliov網站的熊市回測試系統,讓我可以有效率的分析與作圖。

黃色的線代表REITS O走勢,藍色為大盤SPY,紫色為熊市事件的時間範圍。
基本上大家可以看出來。
事件 | 日期 | O | SPY |
Dot-com網路泡沫 | 2000/03/20 ~ 2002/09/30 | 99.1% | -45.7% |
Subprime次貸危機 | 2007/10/08 ~ 2009/03/02 | -42.7% | -52.6% |
rate hike美聯儲升息 | 2015/05/18 ~ 2016/02/0 | 33.4% | -10.2% |
Crypto幣圈崩盤 | 2018/09/17 ~ 2018/12/17 | 13.2% | -16.7% |
Covid疫情 | 2020/02/10 ~ 2020/03/1 | -40.7% | -31.8% |
rate hike美聯儲升息 | 2021/12/27 ~ 2022/02/18 | -6.6% | -8.6% |
O在熊市裡面的防禦效果,”事件型”,網路泡沫,幣圈崩盤等等,跟科技股走勢是屬於相反走勢,甚至是大漲,具有防禦性。
但整體系統型的崩盤,2008次貸危機跟covid疫情,則是跟大盤跌得差不多,甚至波動大於大盤。

那關於O的加息周期,股價的走勢。
黃色的線代表REITS O走勢,藍色為大盤SPY,綠色為美國基準利率的時間範圍。
首先確定的是,降息周期基本就是漲。
升息週期一開始,可能大盤也有受到影響,會先跌。然後再漲。
2015/05/18 ~ 2016/02/08的加息周期,總共還漲了33%,同期大盤跌-10%。
結論: O的防禦型
1.對科技股有反向性,能起到防禦效果
2.升息周期,會先跌後漲,可以撿到便宜
3.大盤系統性風險,大家一起GG。波動甚至大於大盤
REITS透過股息再投入,賺複利
REITS最大特點在於每月的配息,美國的卷商例如First trade,或是TD。等等都有股息再投入的功能,就是每月配息到您帳戶的時候,直接幫您扣完稅再買入股票。所以可以達到複利的效果。如果購買500股,每股配息0.235,扣完稅後再買入股票,每月可以獲得1.25股左右,年報酬率是3%
如果我們買了股票,放10年,共收了120期股息,每月收到股息再買入股票(股息再投入)原本500股的持股,10年後會增加成675股,因為複利效果,年報酬率就變成到4%,總報酬率為35%
當然這都還不包含股價的成長,還有每年股息的成長。
總現值 | 32750 |
股數 | 500 |
每股金額 | 65.5 |
每股配息 | 0.235 |
每股配息稅後 | 0.1645 |
股息再投股數 | 1.2557 |
每月配息金額 | 82.25 |
稅前年報酬率 | 4.31% |
稅後年報酬率 | 3.01% |
月報酬率 | 0.25% |
買500股,每月股息再投入,十年
後
期數 | 120 |
總報酬額 | 44,251.94 |
總持有股數 | 675.60 |
每月配息金額 | 111.14 |
每月配息台幣 | 3334 |
年報酬率 | 4.07% |
總報酬率 | 35.12% |
實際投資日本不動產收租與REIT之比較
日本的不動產因為具有出租率高,管理體系健全,跟不動產價格相對便宜等特性。算是直接投資不動產收租相對穩定的標定。簡單來說,直接投資不動產,年投資報酬率會高於REITS,但是買賣金額的門檻會較高,有比較多的不透明因素,跟市場的人為操作部分,然後實體不動產的穩定性相對於REITS較高,房價起伏不會像股票波動這麼大。REITS則非常倚賴公司的經營跟管理是否健全。

京都不動產套房收租&美股 O的比較追蹤
那到底是投資實體不動產好,還是直接投資REITS好呢? 當然,小孩才做選擇,大人都是全都要,因為各有利弊,一個是美元計價,一個日幣計價剛好可以當成風險配置。
最後附上我實際投資的案例,給大家參考。
我在2016年9月的時候,買入日本京都不動產套房,並進行持續的管理跟收租。總價是1100萬日幣,地點位於京都市下京區七條車站附近。每月收租為66470日幣,大樓管理費修繕費用每月為9770日幣,租屋業者代管費用為每月房租5%,固定資產稅每年為43900日幣,實際年報酬額為5.37% ,房價漲幅這五年約為30%左右,房價的價差跟房租收益的總和跟REITS投報率差不多大致為每年10%。
下圖可以比較一下,實際投資套房與REITS的差別,但是我是在較早的時期入手日本套房的,所以相對而言報酬率也較高。最後真實還要比較股價與房屋的上漲額度,還有當時的匯率差別。所以沒有絕對的好壞,只有分散避險才是王道~


結論:
買日本不動產收租
總報酬 : 年收益約4-5%+房價漲幅
風險:空屋,管理裝修費用,買賣種仲介需成本
買REIT收股息
總報酬 : 完稅年收益3%+股價漲幅
風險:股價下修,風險集中同一公司
O 選擇權策略 年投報率到15%以上的方法
好啦。以下是進階班,請謹慎服用。本篇屬於個人投資操作分享。不構成任何投資建議請,謹慎評估投資風險。美股o reit屬於適合長期持有的價值股,如同巴菲特爺爺愛的可口可樂,麥當勞這類的股票。長期趨勢向上,但股價穩定,不會暴漲爆跌。並有長期配息。這樣的股票特性很適合做「選擇權策略」
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G哥-美股期權與區塊鍊: 有很多進階的期權投資方式。
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O的選擇權策略
美股o個人期權操作心得
O是一個相當穩定收益的價值股,但本質是REIT,所以需要對整體不動產市場及利率面做觀察,但特性上比較不會暴漲暴跌。基本上是長期持有,但如果覺得市場有點危險的時候,可以再做sell put的時候,再多買一個put來避險。(vertical spread)。
當市場是緩慢增值,我們可以賣PUT賣CALL也賺權利金又可以收息,是最佳的狀態。
Sell put跟sell cover時,盡量選擇價外,delta小於0.2的,行權機率相對低很多。雖然每月賺的權利金少。但是每月Sell put&call,基本上年報酬是可以增加10%以上。
2021/7/29 目前0股價到70.31,我預期股價不會漲超過72.5,sell 72.5 cover call。然後我抓得很保守,股價不會突然大跌至65以下,sell put 65。只要在這22天內,不要跌超過65,或是漲超過72.5。我可以獲得約0.45的權利金。
換算成年收益=sell call 7.08%+sell put3.54%=10.54%
如果股票不暴漲暴跌,加上完稅後約3%股息=每年就有約13.5%的收益。這還是行權機率很低的狀況,call 23%,put5%。


後面補充一下期權操作基礎
wheel strategy 車輪大法。
當沒有持股時,sell put 一個自己想要入手股票的價格,例如最近o的股價都在65-70之間震盪。sell put 65元。如果沒有接到,就賺權利金premium。接到股票就sell cover call (價外)例如72,賺權利金。然後重覆操作,細節操作再請參考下列:
基本概念為
- 沒有持股的情況賣Cash-Secured Put option
- 持有100股的時候Sell Put加Covered Call
- 在持有200股的情況Sell 兩個Call options
細節可以參考以下這篇文章
3倍標普500 ETF投資報酬率的「滾輪投資策略」
或是影片
靠O月月領息 – 我的美股包租公計畫【REITs O】
Triple 收入 Combo 策略
股息收入+股價增值+SELL PUT+SELL COVER CALL
最佳狀況下,股票波動不大,每月領股息+SELL PUT&CALL的權利金

1.股票的長期增值
2.Sell價外行權機率比較低的PUT
3. Sell價外行權機率比較低的COVER CALL
4.每月賺股息
影片說明可以參考下面:
新手注意!全套卖期权步骤, 如何用期权赚 Triple 收入 Combo 策略
好啦~~~講這麼多~~要是大家發財記得找我買房子阿,我是日本不動產仲介阿~~~
分散風險,長期持有,才是王道啊!
OooOOooo 發大財~~~~~~~~
請問~升息對於美股O,有何影響? 會侵蝕獲利嗎?
好問題,有兩種想法。
1.美元升息、所以配息股的股息相對不誘人,下跌。
2.美元升息,美股殺估值、配息股有防禦性,上漲。
關於這個問題,我調查一下歷史數據,來驗證一下。感謝
期待您專業理性的驗證結果~謝謝!!
更新了文章!!你可以看一下喔
謝謝!! 內容更新後更深入了!