美股REITS 美股代號 : O Realty Income不動產信託投資比較

來介紹一下，REITS的常見問題，基本報酬率，熊市是否具有防禦性，還有與實際與日本不動產的房租收益做比較的投資筆記

Real Estate Investment Trust「不動產投資信託」的介紹

簡單來說，投資不動產，因為金額大，對一般買家而言投資門檻高，買賣的交易時間也較長。透過REITS的不動產證卷化，讓投資者可以像是買賣股票一樣投資不動產，並在每月或每季用股息配息的方式獲得投資收益。

如果想了解細節下面三位已經介紹的很好了。可以直接參考下方連結。

市場先生：REITS簡介
https://rich01.com/what-is-reits/

慢活夫妻：REITS與一般不動產的比較
https://george-dewi.com/how-to-buy-reits/

柴爸的財富自由空間:
https://youtu.be/oU-9v1507Zk

美國REITS投資常見問題

美股的股利配息會有30%的稅金，扣完稅後還有賺頭嗎?

我們以現在美股O為例：2021.5.18每月配息0.235美元來計算，扣完稅金30%後為0.1645美元
股價65.5計算，如果股價都不漲的話，完稅後每股的股息年報酬率為3%。年報酬率價計算方式=0.1645配息X12個月/65.5股價=3%

3%聽起來很低對吧，但是還有一個部分是”股票會上漲”。所以股息加上股價收入，其實投資報酬率相當的高。就如同買房收租，固定收益之外，還賺到房屋價差。

1994年投資到2021年， 股票上市就開始投資
股息+股票漲幅=年投資報酬率15.2%
2010年投資到2020年， 計算最近的10年
股息+股票漲幅=年投資報酬率9 %
如果是1994年起開始計算，投資回報是高於S&P500，dow指數，NASDAQ指數
詳細資料可以參考REALTY INCOME 公司網

想買REITS來跟股票避險，這是不是一個好的選擇?

我拿了一下，美股O跟全美股票ETF VTI做一下比較

我們可以看到橘色是REIT O，藍色是全美大盤ETF VIT
基本上REIT O的波動~還大於大盤，我們看看2008年跟2020年 疫情股災的時候，REIT完全沒有避險功能，甚至波動更大。BUT!!BUT!!BUT!!
我們在遇到股災時常常抱不住股票，很容易把股票砍在阿呆谷(谷底賣掉股票)，但是REITS 是每月都在配放股息，股息的金額也都是固定的，所以就算是股災的時候，每月獲得的股息都是固定的，就會抱得很安心。可以一路抱到go to the moon!! 很適合長期持有。
你就當美元定存3%，就會抱的很安心。

該投資怎樣的REITS?

REITS就如同不動產，有分為住宅型，零售，購物中心等等的比較常見的代表有：

廣泛型
VNQ：全美不動產ETF
VNQI：美國之外的不動產ETF
住宅型:
EQR ：出租公寓
INVH：出租整棟透天
零售型：
O：各種零售店面出租
SPG：購物中心出租

其實還相當多的種類，但我個人比較不喜歡”購物中心”型的REITS，因為投資標的太集中，如果遇到這次的疫情，或是購物中心經營不善會有很大的損失，出租住宅型的REITS，我個人也沒有投資，因為我自己本身房仲，所以就有在經營租屋跟管理。最後我是選擇VNQ大盤型的REIT跟O做投資組合。

REITS O熊市防禦性與加息周期

關於REIT O是否有熊市的防禦性，這邊就來回測給大家看一下。
首先感謝foliov網站的熊市回測試系統，讓我可以有效率的分析與作圖。

黃色的線代表REITS O走勢，藍色為大盤SPY，紫色為熊市事件的時間範圍。
基本上大家可以看出來。

O在熊市裡面的防禦效果，”事件型”，網路泡沫，幣圈崩盤等等，跟科技股走勢是屬於相反走勢，甚至是大漲，具有防禦性。
但整體系統型的崩盤，2008次貸危機跟covid疫情，則是跟大盤跌得差不多，甚至波動大於大盤。

那關於O的加息周期，股價的走勢。
黃色的線代表REITS O走勢，藍色為大盤SPY，綠色為美國基準利率的時間範圍。
首先確定的是，降息周期基本就是漲。
升息週期一開始，可能大盤也有受到影響，會先跌。然後再漲。
2015/05/18 ~ 2016/02/08的加息周期，總共還漲了33%，同期大盤跌-10%。

結論: O的防禦型
1.對科技股有反向性，能起到防禦效果
2.升息周期，會先跌後漲，可以撿到便宜
3.大盤系統性風險，大家一起GG。波動甚至大於大盤

REITS透過股息再投入，賺複利

REITS最大特點在於每月的配息，美國的卷商例如First trade，或是TD。等等都有股息再投入的功能，就是每月配息到您帳戶的時候，直接幫您扣完稅再買入股票。所以可以達到複利的效果。如果購買500股，每股配息0.235，扣完稅後再買入股票，每月可以獲得1.25股左右，年報酬率是3%

如果我們買了股票，放10年，共收了120期股息，每月收到股息再買入股票（股息再投入）原本500股的持股，10年後會增加成675股，因為複利效果，年報酬率就變成到4%，總報酬率為35%
當然這都還不包含股價的成長，還有每年股息的成長。

總現值	32750
股數	500
每股金額	65.5
每股配息	0.235
每股配息稅後	0.1645
股息再投股數	1.2557
每月配息金額	82.25
稅前年報酬率	4.31%
稅後年報酬率	3.01%
月報酬率	0.25%

買500股，每月股息再投入，十年
後

期數	120
總報酬額	44,251.94
總持有股數	675.60
每月配息金額	111.14
每月配息台幣	3334
年報酬率	4.07%
總報酬率	35.12%

實際投資日本不動產收租與REIT之比較

日本的不動產因為具有出租率高，管理體系健全，跟不動產價格相對便宜等特性。算是直接投資不動產收租相對穩定的標定。簡單來說，直接投資不動產，年投資報酬率會高於REITS，但是買賣金額的門檻會較高，有比較多的不透明因素，跟市場的人為操作部分，然後實體不動產的穩定性相對於REITS較高，房價起伏不會像股票波動這麼大。REITS則非常倚賴公司的經營跟管理是否健全。

京都不動產套房收租&美股 O的比較追蹤

那到底是投資實體不動產好，還是直接投資REITS好呢? 當然，小孩才做選擇，大人都是全都要，因為各有利弊，一個是美元計價，一個日幣計價剛好可以當成風險配置。
最後附上我實際投資的案例，給大家參考。

我在2016年9月的時候，買入日本京都不動產套房，並進行持續的管理跟收租。總價是1100萬日幣，地點位於京都市下京區七條車站附近。每月收租為66470日幣，大樓管理費修繕費用每月為9770日幣，租屋業者代管費用為每月房租5%，固定資產稅每年為43900日幣，實際年報酬額為5.37% ，房價漲幅這五年約為30%左右，房價的價差跟房租收益的總和跟REITS投報率差不多大致為每年10%。

下圖可以比較一下，實際投資套房與REITS的差別，但是我是在較早的時期入手日本套房的，所以相對而言報酬率也較高。最後真實還要比較股價與房屋的上漲額度，還有當時的匯率差別。所以沒有絕對的好壞，只有分散避險才是王道~

結論:
買日本不動產收租
總報酬 : 年收益約4-5%+房價漲幅
風險:空屋，管理裝修費用，買賣種仲介需成本

買REIT收股息
總報酬 : 完稅年收益3%+股價漲幅
風險：股價下修，風險集中同一公司

O 選擇權策略 年投報率到15%以上的方法

好啦。以下是進階班，請謹慎服用。本篇屬於個人投資操作分享。不構成任何投資建議請，謹慎評估投資風險。美股o reit屬於適合長期持有的價值股，如同巴菲特爺爺愛的可口可樂，麥當勞這類的股票。長期趨勢向上，但股價穩定，不會暴漲爆跌。並有長期配息。這樣的股票特性很適合做「選擇權策略」

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O的選擇權策略

美股o個人期權操作心得

O是一個相當穩定收益的價值股，但本質是REIT，所以需要對整體不動產市場及利率面做觀察，但特性上比較不會暴漲暴跌。基本上是長期持有，但如果覺得市場有點危險的時候，可以再做sell put的時候，再多買一個put來避險。(vertical spread)。

當市場是緩慢增值，我們可以賣PUT賣CALL也賺權利金又可以收息，是最佳的狀態。
Sell put跟sell cover時，盡量選擇價外，delta小於0.2的，行權機率相對低很多。雖然每月賺的權利金少。但是每月Sell put&call，基本上年報酬是可以增加10%以上。

2021/7/29 目前0股價到70.31，我預期股價不會漲超過72.5，sell 72.5 cover call。然後我抓得很保守，股價不會突然大跌至65以下，sell put 65。只要在這22天內，不要跌超過65，或是漲超過72.5。我可以獲得約0.45的權利金。
換算成年收益=sell call 7.08%+sell put3.54%=10.54%
如果股票不暴漲暴跌，加上完稅後約3%股息=每年就有約13.5%的收益。這還是行權機率很低的狀況，call 23%，put5%。

後面補充一下期權操作基礎

wheel strategy 車輪大法。

當沒有持股時，sell put 一個自己想要入手股票的價格，例如最近o的股價都在65-70之間震盪。sell put 65元。如果沒有接到，就賺權利金premium。接到股票就sell cover call （價外）例如72，賺權利金。然後重覆操作，細節操作再請參考下列:
基本概念為

1. 沒有持股的情況賣Cash-Secured Put option
2. 持有100股的時候Sell Put加Covered Call
3. 在持有200股的情況Sell 兩個Call options

細節可以參考以下這篇文章
3倍標普500 ETF投資報酬率的「滾輪投資策略」
或是影片
靠O月月領息 – 我的美股包租公計畫【REITs O】

Triple 收入 Combo 策略

股息收入+股價增值+SELL PUT+SELL COVER CALL
最佳狀況下，股票波動不大，每月領股息+SELL PUT&CALL的權利金

1.股票的長期增值
2.Sell價外行權機率比較低的PUT
3. Sell價外行權機率比較低的COVER CALL
4.每月賺股息
影片說明可以參考下面：
新手注意！全套卖期权步骤, 如何用期权赚 Triple 收入 Combo 策略

好啦~~~講這麼多~~要是大家發財記得找我買房子阿，我是日本不動產仲介阿~~~
分散風險，長期持有，才是王道啊!
OooOOooo 發大財~~~~~~~~