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日本不動產實坪制,室內面積計算方式

雖然台灣的內政部次長在質詢的時候說"全世界沒有實坪制啦",但實際上日本、美國、英國、德國、馬來西亞、越南。都是有實坪制的喔,今天來介紹一下日本的實坪制,跟室內面積的計算方式。

台灣一般在標示不動產面積的時候,都是包含公設部分陽台雨遮的虛坪。而日本一般在標示不動產面積的時候,則是標示室內實際的使用面積,就是所謂的實坪制。
日語稱為専有面積(せんゆうめんせき),字面上的意思就是專屬於屋主的部分,白話一點,就是房間內部。
而公設的部分則是稱為共用部分(きょうようぶぶん),就是公設部分,例如:走廊、樓梯、電梯、玄關、陽台(沒有看錯喔,陽台在日本是屬於公設,所以不計算專有面積之內)

專有面積(せんゆうめんせき)

專有面積的定義就是,公寓或是大樓,專屬於屋主,屋主實際使用的面積。
下圖是日本不動產網路的標示,直接是標明實坪”專有面積64.11m2)”

細部往下看,專有面積其實是不含陽台的部分,也不含附屬陽台。

專有面積的計算方法(內法&壁芯)

雖然日本已經很有良心用實際面積來計算,但我們更細部來看,專有面積也有兩種標註的方式。
▲內法:不包含牆壁根柱子,只計算”室內的使用面積”
▲壁芯:從牆壁根柱子的東西開始計算。
所以實際上表,壁芯會比內法還多一點點喔
習慣上廣告都是用壁芯面積,但是契約跟謄本上是內法面積,會有一些差距,簽約的時候不要嚇到喔。

內法面積

根據日本的不動產登記法,區分所有建物(大樓華廈公寓)等等,在登記的時候,是使用內法面積來登記,所以謄本跟不動產契約書上都是用內法來標示。
▲床面積:日語的床,就是指”地板”,床面積就是地板面積,實際能使用的空間。

壁芯面積

壁芯面積是根據日本建築基準法由牆壁根柱子的中心點開始計算所以實際面積會比內法面積更大一點點。外面的廣告用途的圖紙,或是網路上招租的資訊,通常標記的是壁芯面積
▲同一物件來看,內法面積是21.93m2、壁芯面積則是21.11m2

共有部分(公設)

相較於台灣把很多公設,陽台雨遮都灌水到房屋面積,日本是把下列當成公設。

  • 陽台與露臺:因為緊急逃難,和火災都必須用到,所以陽台都是公設,共同持分。屋主有使用權,但並不含在屋主的專有面積之內。
  • 大廳,走道,健身房,共用空間等
  • 停車場,腳踏車停車場:有專有使用權,但是持分是所有人共同持有。

台灣跟日本不動產實坪比較

我不要比太誇張的,先讓分,台中的新的一般公寓,來比大阪中央區最精華的區域來比比單價。

①台中逢甲兩年屋:41.7坪,實際坪數22.15坪,72.72m2
總價1838萬,實坪每坪82.9萬,實每平方米25.27萬台幣

②大阪中央區兩年屋:實際坪數:23.06坪 ,76.25m2
總價日幣4850萬=台幣1067萬 ,實坪每坪46.27萬 ,實每平方米13.99萬台幣

台灣房價整整是日本的1.8倍!!!!!!!!你看扯不扯!!大阪這地點還是靠近難波至少三條鐵路捷運可以用!!

大家有沒有覺得很誇張,日本的所得跟房價比,台灣真的太高,太可怕了!!所以沒人敢用實坪制,實坪制算下去,國王的新衣都看光光,發現一個小小土地都要上百萬,誰還買得下去呢!!??

好啦~有興趣想要投資日本不動產的朋友可以跟我聯絡喔
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Email:kozodailu@gmail.com

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