台灣一般在標示不動產面積的時候，都是包含公設部分陽台雨遮的虛坪。而日本一般在標示不動產面積的時候，則是標示室內實際的使用面積，就是所謂的實坪制。
日語稱為専有面積(せんゆうめんせき)，字面上的意思就是專屬於屋主的部分，白話一點，就是房間內部。
而公設的部分則是稱為共用部分(きょうようぶぶん)，就是公設部分，例如：走廊、樓梯、電梯、玄關、陽台(沒有看錯喔，陽台在日本是屬於公設，所以不計算專有面積之內)
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專有面積(せんゆうめんせき)
專有面積的定義就是，公寓或是大樓，專屬於屋主，屋主實際使用的面積。
下圖是日本不動產網路的標示，直接是標明實坪”專有面積64.11m2)”
細部往下看，專有面積其實是不含陽台的部分，也不含附屬陽台。
專有面積的計算方法(內法&壁芯)
雖然日本已經很有良心用實際面積來計算，但我們更細部來看，專有面積也有兩種標註的方式。
▲內法：不包含牆壁根柱子，只計算”室內的使用面積”
▲壁芯：從牆壁根柱子的東西開始計算。
所以實際上表，壁芯會比內法還多一點點喔。
習慣上廣告都是用壁芯面積，但是契約跟謄本上是內法面積，會有一些差距，簽約的時候不要嚇到喔。
內法面積
根據日本的不動產登記法，區分所有建物(大樓華廈公寓)等等，在登記的時候，是使用內法面積來登記，所以謄本跟不動產契約書上都是用內法來標示。
▲床面積：日語的床，就是指”地板”，床面積就是地板面積，實際能使用的空間。
壁芯面積
壁芯面積是根據日本建築基準法，由牆壁根柱子的中心點開始計算。所以實際面積會比內法面積更大一點點。外面的廣告用途的圖紙，或是網路上招租的資訊，通常標記的是壁芯面積。
▲同一物件來看，內法面積是21.93m2、壁芯面積則是21.11m2
共有部分(公設)
相較於台灣把很多公設，陽台雨遮都灌水到房屋面積，日本是把下列當成公設。
- 陽台與露臺：因為緊急逃難，和火災都必須用到，所以陽台都是公設，共同持分。屋主有使用權，但並不含在屋主的專有面積之內。
- 大廳，走道，健身房，共用空間等
- 停車場，腳踏車停車場：有專有使用權，但是持分是所有人共同持有。
台灣跟日本不動產實坪比較
我不要比太誇張的，先讓分，台中的新的一般公寓，來比大阪中央區最精華的區域來比比單價。
①台中逢甲兩年屋：41.7坪，實際坪數22.15坪，72.72m2
總價1838萬，實坪每坪82.9萬，實每平方米25.27萬台幣
②大阪中央區兩年屋：實際坪數：23.06坪 ，76.25m2
總價日幣4850萬=台幣1067萬 ，實坪每坪46.27萬 ，實每平方米13.99萬台幣
台灣房價整整是日本的1.8倍!!!!!!!!你看扯不扯!!大阪這地點還是靠近難波至少三條鐵路捷運可以用!!
大家有沒有覺得很誇張，日本的所得跟房價比，台灣真的太高，太可怕了!!所以沒人敢用實坪制，實坪制算下去，國王的新衣都看光光，發現一個小小土地都要上百萬，誰還買得下去呢!!??