100個不買日本不動產的理由

嚇死尼，日本房地產地雷，一次轟炸列出來給您看，會有一篇100個購買日本不動產的理由，當作對應文章，好壞都寫出來，交給客官客觀判斷。

日本不動產只會跌

1990年日本泡沫經濟，不動產股市都到高點，從此泡沫搓破。失落的30年，日本長期屬於通貨緊縮，資產價值持續下降，很多房地產的價格，都是30年前1/2~1/3價格。

我最誇張的成交案例：2019年成交的店面.4500萬日幣，昭和62年(1987)跟銀行的貸款是3.5億日幣…..

日本買新屋只會跌

• 日本基本的觀念與邏輯，房子是消費品，買了住了，用舊了便宜賣是很正常的。買新房跟買新車一樣，新車落地就會折舊，當然也有人少數買車賺錢的，那是買到限量款的法拉利，您能買到限量款的跑車，是因為已經是VVIP，消費了超多房子的好客人，所以才有機會去買到有特殊性的車子跟房子，例如無敵景觀戶，或是限量10台的車種。
• 不動產包含了，房子跟土地兩個部分，房子會折舊，土地不會折舊，日本的銀行貸款的認定有所謂的法定年限，簡單來說，一個公寓他的耐用年限47年，以銀行的估價一個不動產，4000萬，建物本身值2000萬，土地2000萬，47年後。房子本身的鑑價就剩下0。當然，在市場上，不動產的價格可能是3000萬，但是銀行的鑑價只剩下2000萬(房子折舊到0元)，所以能貸款的成數就比較少。因為銀行貸款鑑價的問題，越新能貸越多，所以就算是同樣地點，同樣的質感的大樓，年分相差的多，銀行放貸的成數有差，買房的能力或意願也會有差，新屋跟中古的價格就會差很多。

看到嚇死你，買房只會越來越跌。大約跌到20年，房子跌得差不多了，剩下土地價值，才不會跌

木造的又是跌的超快，22年直接到0元，公寓則是逐年遞減。

日本買房萬萬稅

基本就是這樣，其實跟台灣差不多啦。
稅金的部分就是房屋稅土地稅＋都市計畫稅。
台灣大樓的管理費部分在日本分成維持大樓清潔的管理費，跟大樓結構修繕的修繕費積立金。
細節可以參考一下，日本買房費用及持有成本
簡單概估，房屋稅土地稅，1000萬的房子每月大約4-6萬，大樓管理費，因為日本人工費用高，加上建築物規模戶數比較少，基本上都比台灣貴大約3成左右。

日本保障房客居住權，房東不得隨便漲房租，也不能趕房客走

日本一般的住宅租約，基本上是屬於半永久的合約。
由於日本較保障房客及房客的居住權，一般合約通常為2年，但只要房客想要續住，並且繳交房租，屋主無正當理由，不得拒絕出租(*註)，且屋主不得任意調漲房租，或以自己使用房子為由，強制收回房屋。簡單來說：日本保障房客的居住權，所以當您的房子以住宅的方式租出去的時候，房客就有永久跟房東續租的權利，但是租客在告知後一個月內可以退租。
備註：
①屋主不能以自用為由，私自解約。(思考邏輯是，屋主拿了房客的租金，可以再去找房子租，所以沒有必要性)
②不能因為房價上漲，貸款增加，或是管理費增加的理由漲房租。房租不論是調漲或調降都只能雙方合意，不然只能照原契約。

少子化的結果，鄉下的房子變成負資產。垃圾!

少子化的結果，就是購屋需求下降，導致房價下跌!!???不是阿，台灣也是少子化，為什麼全台各地都在漲。今日日本，明日台灣…日本也經歷過1990年房地產泡沫的時期，那時候也是全日本暴漲。但終究會回歸均值。少子化的影響，整體的房市需求下降，但是都市有工作跟生活機能，會變成都市人口集中，鄉下人口變少。大都市房價更貴，鄉下房價更便宜。我們可以看一下這張熱力圖。只有大都市人口增加，基本上大都市之外的，人口越來越少，人口少，房屋需求少，當然房價是一落千丈。然後因為人口少，學校廢校，鐵路也經營不善，連車站都收掉，最後整區變成房子都沒有人要，房子賣不掉還要一輩子繳稅。知名的作家吳淡如也遇到這樣的狀況，大家GOOGLE一下應該可以找到相關資訊。

外國人貸款條件嚴苛費用高，槓桿操作困難。

• 台灣人，只能在日本有開分行的台灣的銀行貸款，例如說：第一銀行東京分行，中國信託，台灣銀行等等..
• 日本貸款開的戶頭，類似OBU帳戶，沒有存摺，提款卡，無法網路轉帳
• 聯徵跟對保比較嚴格，需要本人到日本對保
• 條件
  1.日幣3000萬以上才能貸款
  2.貸款成數4-7成
  3.利率2.3-2.7%
  4.貸款年份15-20年
  5.太老舊，或是木造建築，基本上貸不太過
  6.只有大城市才可以放款

因為海外貸款信用擔保比較麻煩，所以條件基本上比台灣貸款差，費用匯率也高。(實際客戶申貸1億元左右的日幣，鑑價費用，銀行貸款費用，銀行代書等等，就花了160萬)，建議是超過日幣1億以上貸款才考慮在日本申辦。

然後捕充一下，
日本自住的房型，當地也是市場火熱。所以基本上要，台灣人要「貸款」，先必須跟當地銀行聯繫，確定好信用跟聯徵之後、銀行會給一個預先貸款通知書（仮申請)，確定您「有辦法貸款」之後。才能「正式」跟屋主提出斡旋跟議價。

日本民宿有夢最美，民宿經營都是幻覺

我有一個美夢，我要去京都開民宿，買一個古色古香的町家，沒客人自己去住，有客人還可以收租。真是太完美了。
快醒醒!!!快醒醒!!我跟你說你會發生甚麼事!

首先我們買了一間標榜”簡易宿泊“許可，或是ゲストハウス運営中，看起來漂漂亮亮有京都古風味的町家。買房子的時候確實也有旅館業許可的證明，然後你會發現…＂.旅館許可＂+＂民泊許可＂是前一個屋主的名字。 也是沒有錯啦，當然換了屋主，旅館許可或是民泊許可當然要重新申請，然後打聽了各種代辦，代書你會發現…申請新的旅館許可…怎麼變成這麼嚴格…..
▲800公尺要有管理處
▲.24小時要有人管理，10分鐘要出現人
▲民宿要有管理員的廁所、還有人物進出的帳冊。
▲要跟村町、召開說明會，跟附近的人住民說明要開民宿

例如說一小間民宿也為了符合消防法規跟衛生法規，也必須
▲蓋一間管理人休息室跟廁所
▲蓋一間帳冊室管理人員進出
▲蓋一個櫃台
▲符合消防衛生法

所以一棟小戶建，除非是專門在經營民宿的業者，一般人根本很難申請通過，只能整棟租給民宿管理公司，或是給管理公司收取高額的抽傭代為經營。
自己要經營民宿，基本上要符合法規，又要符合經濟效益，就必須5-10個房間以上，有人在管理，基本上這就是「旅館」了。所以市面上你看到的便宜的看起來像民宿的，就是這幾年、民宿法規變嚴格，無法正常經營的民宿，被甩賣出來的東西。我們來想想，一間旅館或飯店，專業的經營管理團隊，有規模的資本進駐，一般的飯店投資報酬率也只有大約10%不到。如果你只是買一個一戶建來經營民宿，扣除管理能夠有多少收益呢??

當然如果自己偷偷經營(非法)，當然也是可以，但是以日本人的龜毛個性，每天住客的行李箱的聲音就被抗議了，真正能做的，除非是自己住在當地，警察也熟，懂得法律漏洞，偷偷的經營，才能賺錢。
以下總結一下民宿的地雷。

理想：
▲京都有一間民宿，可以自住可以租人。

現實：
▲“合法”的民宿，成本超高，你只能買到”民宿外觀”的房子，執照無法更新。
▲找到能夠幫你管理的合法業者，管理費收取的超高，畢竟一間房子，每次進出都要打掃，網路，清潔備品，這些都是人力付出。
▲委託業者管理，實際的投資收益，因為管理成本高，所以投報率也只剩4-6%，跟買大樓收租差不多
▲就算順利找的代管業者，人家經營不善，一下子就跟你解約了
▲一間透天行情3000萬，花個1000萬裝修個像個民宿，然後賣你8000萬，給你包租2年，一年就倒。

熊本台積電

我先聲明一下，以下言論只代表本人偏頗的個人主觀意識、毫無專業可言，如果您看了我的文章，錯失了投資熊本台積電發大財的機會，與本人無關，像我這種人就是賺不到大錢，我就是爛，感謝。
約2021年起，至今有超過200位的台積電的員工或是家屬陸續問我說要怎麼買熊本台積電附近的房子，他們覺得會大漲，但我本人不推薦。本來我是不想講的，到時候又被人家砲，但實在太多人再問我，連網友都留言了，我來陳述一下，為什麼我不投資熊本台積電(我不投資是因為我爛，不代表你會賠錢，你投資一定賺大錢!)

台灣與日本工廠邏輯不同

台灣人心中的半導體工廠，高科技人才薪水高，人口大量移入，附近房價漲翻。我們心中的半導體工廠是”科學園區”靠近市區，交通方便。
日本人心中的半導體工廠，位在鄉下，農地或是山林地變更，水電土地便宜。日本人心中的半導體工廠是類似台灣，彰濱工業區，六輕，位處偏遠之地。
來看一下日本的工廠。都在鄉下阿。
這些土地您覺得會漲嗎?
日本土地公告示價行情

你能買的到會漲的土地嗎

首先看一下，JASM附近的土地。請問您要買？哪塊田?那塊地?哪個地方您覺得會漲?????

日本不像台灣地狹人稠，鄉下到處都是地，這附近都是田。
台積電前面還在種高麗菜。台灣早就被建商圈地圍來起來了。
這些田都是”農地”需要變更，所以一定是財團、建商有實力的組織去造鎮。
例如：畫一塊地變更變成”購屋商場”，都更一塊地變成”整區住宅”
您買的地，會剛剛好在建商想要都市開發的土地旁邊嗎?

看的到吃不到的漲幅

那買附近的住宅區呢，或是附近車站商店的店面呢?
你現在還在看這篇文章?會不太晚，已經3-4年前就有人買了。你那邊還來得及?
確實漲了30%不是嗎??是阿
買了那下一手賣給誰呢???

人生三大錯覺

所謂人生三大錯覺。

我能反殺、他喜歡我、買熊本台積電會賺錢。

台灣人往後看三十年，房地產只會漲。但日本是1990年泡沫高點之後，房價目前還只有當時的一半。
如果我們都以台灣人的邏輯去日本買房，很容易踩到坑。
最後我問你一句話。如果你是日本人來台灣投資，你會買哪裡，台北台中高雄，還是台南台積電????
日本的話，東京 大阪福岡大城市不好嗎????
還是就您這麼真知灼見、JASM都蓋好了，現在再去炒房???

主要承作區域為東京、大阪、京都、福岡
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