【敷金】是甚麼?
簡單來說就是押金，租客租房子時候放一筆錢到屋主那邊當成保證金，主要的功能有兩項
①以防止租客遲交租金當成墊款
②租客不繳水電瓦斯費用，房屋損害或房客有提前終止租約等違約情形時，房東就可以可由押金扣抵相關費用，以保障房東權益。
房屋買賣時有租客的狀況
民法第四百二十五條有規定「買賣不破租賃」，簡單來說，當有租約有房客的狀況之下，屋主的所有權轉移並不影響租客的使用權利，必須繼承租約。
但是在押金這塊，並沒有特別的規定，一般的做法，也就是新屋主繼承了舊屋主的①租約 ②押金的債務(退租必須要還給租客)③押金
這也就是一般台灣與日本關東地區的習慣跟做法。但是在日本則分為關東與關西地區，押金的繼承習慣也有所不同。
日本敷金關西與關東制度的不同
日本因為文化跟區域的習慣，押金的繼承，分成了關西跟關東兩種方式。可以參考一下下圖。
關東制：
①買賣時“接收”前屋主的押金
②繼承返還租金押金的債務
關西制：
①買賣時“不繼承”前屋主的押金
②繼承返還租金押金的債務
簡單來說，關東制會把原本從房客收到的押金，在賣買時給新的屋主。
關西制新的屋主則不會收到押金，但是房客退租時，仍要歸還房客的押金。
▲補充：這樣聽起來關西怎麼這麼黑，舊屋主，直接把押金拿走了。但實際上，其實押金包含在總價裡面，這部份看圖會比較好理解。
舉個例子：同一間房子，關東屋主開價1000萬，繼承押金20萬，未來返還房客押金20萬，付出的總成本1000萬。關西屋主可能開價980萬，但是未來要返還房客押金20萬。所以付出的總成本也是1000萬。
▲補充2：其實商用不動產的時候，因為押金金額會很大，甚至到50萬至百萬以上都有可能，為了結算方便，通常都是關西制。但一般租屋市場押金金額較小，所以才根據地方風俗，有關西跟關東的差別。
日本租屋契約書上的敷金
補充一下日本的賃貸借契約書，大概長這樣，也會標註押金=敷金的部分
延伸閱讀
【日本房東需知①租屋管理篇】
【日本房東須知:②招租篇】
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