日本賣屋稅金總整理

賣屋稅金簡單整理

仲介費(賣屋手續費)

日本買屋跟賣屋的中介費都是一樣的，房屋總價x3%+ 6萬+消費稅10%，房價假如是1000萬日幣，那產生的費用就是39.6萬賣屋仲介費

讓渡所得稅(增值稅)

房屋的賣價”高於”或”等於”買價時候，中間屋主賺的價差，所產生的”稅金”

※原價賣出卻要被課稅的問題點，在於「折舊」！
【房屋】跟【土地】要分開來看。土地是不會折舊的，而房屋跟車子會隨著年份和使用破損、變舊而降低價值。因此，若以同樣的價格買賣，折舊這一段等於是您賺到的價差，當然就會被課稅囉！

折舊的算法

日本國稅局會根據房子的建築材料，對照法定的耐用年限，也就是建築物的壽命，去計算折舊價格。

舉例來說，像是木造房屋，使用年限是22年，當初用100萬蓋的小木屋，過了22年，它的價值就是0元。同理，如果是鋼筋水泥的公寓，過了47年，它的價值也是0元。每年折舊的比例，可以根據上面的表去計算，但折舊的計算很複雜，這些也都只是概算，詳細的計算公式會由日本的稅理士來處理喔~我們只要記得，買房子是會折舊的。賣房子的時候，還要考慮折舊的價差，才是房子真正的價值。

讓渡所得稅的公式

◆持有房屋五年之內賣出
就是買賣的價差加上折舊後，再乘以30%

◆持有房屋五年以上賣出
就是買賣的價差加上折舊後，再乘以15%

例如，屋主買入1000萬的不動產，在五年內以1200萬賣出，價差是200萬，加上”折舊”，這邊當作是折舊20萬好了，200萬再加上折舊的20萬=220萬，再去乘以稅率30%就可以算出來稅金是66萬。那如果是五年後賣出，一樣是1200萬，稅金計算金就是15%=33萬。相較之下整整少了一半！！
讓渡所得稅的年份計算
※持有年份在日本法律上的定義”以售出當年的1月1日，來判斷持有時間”也就是”要滿整個年度才算一年”

情況A
從2015年5月1日起開始算
雖然看起來，到2020的7月1日賣出時，總持有天數已達5年又2個月，但由於實際上只算到售出當年的1月1日，所以到2020年的1月1日時，才持有了4年多，稅率就會以30.63%來計算。也就是說要到2021年的1月1日，才算是滿五年。

情況B
如果是2014年12月31日的時候買進，並於2020年的1月1日時賣出，雖然總持有天數上比第一種情況少，但卻符合法律上的規定，所以稅率上可用長期持有的15.315%計算！

小技巧：
當買賣價差比較大時，或是現在已經是第四年了，都建議到等到過第了五年再去作出售的動作，畢竟「增值稅」是政府希望不要讓投資客做短期的炒作，為了抑制房價而設的一種稅金機制啦！

因為少了不動產登錄稅，跟不動產取得稅，基本上只要代書的費用。如果有貸款，就再加上貸款抹消的費用，所以會比買房子的時候便宜得多喔~

過戶費用

買屋的時候會有司法書士+不動產登錄稅+不動產取得稅，但賣房子的時候基只有代書的費用。如果有貸款，就再加上貸款抹消的費用，所以基本上代書費用會比買房子的時候便宜。

源泉徵收稅

簡而言之，就是政府的預扣所得稅。
日本政府擔心，「非居住者」，即「不住在日本的屋主」，在收租和賣房子時會有逃漏稅問題，所以有預扣所得稅的機制。
而源泉徵收稅基準是賣價的10.21%
例如：賣出1000萬的房子，政府會先扣下102萬1千元，於隔年精算完稅金後，餘款就會退給申報人囉~

賣屋稅金精華總結

• 賣屋仲介費
  3%+6萬+消費稅
• 讓渡所得稅
  五年以上是買賣價差的15%
  五年以下是買賣價差的30%
• 過戶費用
  司法書士的代書費用，或是再加上貸款抹消的費用
• 源泉徵收稅
  預繳賣屋金額10%的稅金。不要緊張，這是因為怕屋主不繳稅，這筆錢只是預扣，扣除必要的稅金增值稅(讓渡所得稅之後)跟減稅項目精算之後，隔年會退還給屋主。
  PS：稅金的部分，實際上還包含您的收入，房屋的維修費，折舊，扣抵稅額等等的精算。

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