日本到底能不能漲房租!!??【日本房東須知③】

一般來說，地球上的人類對於房租的理解，就是隨著通膨或租約到期，租金通常會逐漸上漲。房客們希望能遇到一位「佛系房東」，讓租金多年不變；而作為一位貪婪財務意識強、對市場敏感、並重視資產合理回報的房東，當然會希望通過不斷提高房租來增加收益。對大多數人而言，隨著物價上漲和通貨膨脹，房租上漲是理所當然的理解。然而，日本從1990年代初泡沫經濟破裂以來，一直處於通貨緊縮狀態，這種情況持續到了2010年代。隨著安倍經濟學的實施，以及持續十年的貨幣寬鬆政策，再加上疫情的影響，日本人終於在近一兩年切實感受到物價的上漲和通膨的壓力。原本多年未變的資產和房租價格，也開始成為討論調整的焦點。本篇就來討論一下，日本到底能不能漲房租!

台日租屋文化與法律差別

首先，要搞清楚日本能不能隨便漲房租，就得先從租約制度說起。

在台灣，租約通常是定期合約，什麼意思？就是租約期限一刀切，給你一年或兩年。時間一到，不管你有多不情願，雙方都無條件解約！這代表什麼？到期後，所有條件都得重談，從租金到押金，樣樣不例外。所以，漲不漲房租根本不是問題的重點。因為一旦租約到期，屋主要是想漲租金，而房客不買帳，談不攏？好啊，那就搬家吧！這也是為什麼台灣人拼了命也要買房，因為這租屋法規根本就是站在屋主那邊！

反觀日本，由於歷史背景和社會壓力，他們在1941年就修正了《借家法》，到1991年《借地借家法》，都明確規定，屋主不能隨便拒絕租客續租的請求。法律白紙黑字寫得清清楚楚，根據《借地借家法》第28條，屋主要是想拒絕續租，必須有正當理由(屋主要自用、房租低於行情等等..都不是正當理由)，還得是法律認可的理由！要是拿不出這些理由？那對不起，房客還是有權繼續住下去！

簡單來說
台灣對於「一般的租賃合約」的理解就是「定期合約」，時間一到，雙方可以無條件解約，屋主想漲房租、改條件，都是理所當然的事。

日本對於「一般的租賃合約」（普通賃貸借契約）的理解則完全不同。租客租期到了，可以主張在原條件下續約，屋主根本不能隨便拒絕。這就等於是，房子一旦租出去，合約幾乎變成了半永久性的，屋主還不能隨意調漲房租或更改條件。

近來日本調整租金發生的糾紛

影片的內容是由於中國的民宿業者，把整棟大樓買下來想經營民宿，所以惡意的調漲租金，因此上了新聞。有人害怕屋主會做一些對房客不利的事情，而選擇了搬家，但大部分的房客因為不滿，而跟電視台舉報，把事件搞大。當中訪問了弁護士(律師)的看法:
賃料の値上げについては、当事者の合意があって初めて成立するので、拒否したらそれておしまいの話で従う義務はない。解除するには正当な理由が必要、正当な理由のハードルは結構高い。

法律上，房租的漲價(或是減價)都需要屋主房客雙方的”合意”，也就是雙方同意才能改租金。如果要解除合約需要”正當的理由”，但屋主用任何正當的理由去調整房租，其實相當困難。

總結與實務操作面

日本的一般約，普通賃貸借契約的法律規範如下

• 租約期間內，租金漲幅是雙方合意。必須雙方都同意才能調整房租。
• 租約到期，租客有原租約條件的優先承租權。
• 屋主除非有正當理由，不得片面改變合約內容或解約。

簡單來說，日本的租屋法律保障租客居住權，房子租給房客使用之後，租客幾乎可以在不違約的情況之下”永久”原條件續租，屋主不得隨意漲房租跟改變條件。

漲房租的正當理由是甚麼

身為一個聰明的屋主，您應該想到了那我有”正當的理由”不行嗎??

屋主：我自己要自住要使用，可以解約嗎?
房客：你有跟我收房租，你可以拿我的房租去租房子住就好了，為什麼要我搬家。

屋主：隨著物價上漲，維護費用和經營成本增加，我可以漲房租嗎?
房客：你當初租我房子的時候就應該估算好了啊

屋主：與周邊房產的市場價格相比，租金明顯偏低耶?
房客：你去舉證一下附近的100間套房，都比我貴嗎??

屋主：不管啦!我就是要漲價，不然你給我解約!!
房客：???法律保障居住權喔??要我叫警察嗎!!

然後屋主去找了法官
法官：屋主除非有正當理由，不得片面改變合約內容或解約。你乖乖。

日本的法律保障了租客的權益。基本上以房東的利益為出發點 的片面調整租金跟解約，法律上都是不允許的。一般來說實務上的”正當理由”通常都是，房屋危老，因為建築物老舊，危及租客安全等等的理由，才算是法律允許的範圍。

“定期契約”可以取代”一般賃貸借契約”嗎

身為一個聰明的屋主，那我出租的時候我就不用一般約改用”定期契約”可以嗎?
簡單說明一下，定期借家契約跟普通借家契約的差別。

定期借家契約
這類契約類似於台灣的做法，租期在簽訂時就已經確定，例如1-2年，期滿後租約自動終止，若需要續約則需重新談判條件。。
普通借家契約(普通賃貸借契約)
在這種契約下，租約期滿後，租客擁有優先續租權，且租賃條件不能更改。租客只需提前一個月通知即可退租，屋主無法單方面拒絕續約或隨意漲租金。對租客來說，這幾乎是半永久的合同，只要不違規（例如拖欠租金等），便能長期居住。

身為一個聰明的屋主!!!那我以後都定期約就好了，這樣會就可以漲房租而且，自己想要用，約期到了就可以拿回來，幹嘛不用定期約就好了。
沒錯，您可以選擇簽定期契約。

然而，日本的租賃文化中，租屋就是普通賃貸借契約。根據國土交通省的「令和4年度住宅市場動向調查」，超過96%的租賃合同都是普通賃貸借契約。大部分日本租客的理解是，租房子就是有續租保障的普通賃貸借契約。因此，租客通常不會選擇可能到期無法續租或可能被漲租的定期租賃契約。

由於這些原因，市場上定期租約的租金通常遠低於普通賃貸借契約的租金。此外，由於定期租約的租客較少，空置期也更長，因為只有那些明確需要短期租賃的租客，像是短期調職或輪調的租客，才會選擇定期租約。對於屋主來說，除了面對更長的空置期，還需支付仲介費等額外成本。因此，從長期租金收益和投資回報的角度來看，將普通賃貸借契約強行改為定期租賃契約，未必對屋主最有利。

有興趣的朋友我再補充一下日本定期契約跟普通契約的差別。

其實還是可以漲房租啦

大家也不要絕望。雖然說日本法律保證居住權，但租金跟合約就是”雙方合意”。
重點在於”溝通”。
只要屋主動之以情，說現在的物價漲很多，稅金也漲了，能否請房客體恤一下，多少漲一點房租。或是可以交換一下條件，例如說續約更新費減半等等…。或是更委婉地說，下次契約到期有沒有想要搬家，因為成本太高，想要漲一點房租等等。
重點在於，法律保障的是租客，所以語氣不能強硬，只能好好的勸說，只要房客不懂法律，基本上還是會可以稍微漲一點點。但成功率說實在真的很低@@。

主要承作區域為東京、大阪、京都、福岡
有興趣想要投資或買賣日本不動產的朋友
可以直接跟我聯絡喔
LINE : https://line.me/ti/p/S-KH5kqk8i
Email：wu@thefun.com.tw