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【日本凶宅】日本房仲秘辛 |投資日本買房 |找出凶宅的四個手段|心理瑕疵物件?

人活著,總有一天會死去。在房子內離世的人們,年事已高、生病等等自然死亡的原因,在日本稱作「自然死」。房屋內若有人因自殺、他殺、火災等等非自然原因死亡的,稱作「事故物件」,在台灣則稱為「凶宅」。

日本的房屋稱為物件,出過事故的物件叫做事故物件,而物件有問題,在日本的法律上稱為房屋有”瑕疵”。瑕疵有分兩種:一種是”物理上的瑕疵”一種是心理上的瑕疵。物理上的瑕疵:房屋漏水,白蟻,地基傾斜等等,看得到摸得到的東西。心理上的瑕疵就像是我們常見的,在房子內有兇殺或發生過自殺案件。而一些都市傳說,例如說屋內有鬧鬼,家裡電視機會跑出貞子或是旁邊住了黑道大哥,這些種種會造成你心理上的壓力的房子。都稱為心理瑕疵案件。

心理瑕疵事故物件的廣泛定義

心理上的瑕疵一般來說廣泛的認知大約有以下四點

  1. 房屋內有「自殺」或「殺人」。
  2. 因為事件或事故而在房間內發生死亡(車子撞進家裡)。
  3. 火災、天災等等案件。
  4. 附近有嫌惡設施(墳墓,工廠,黑道的事務所等…)。

但這些造成的心理壓力跟影響,每個人都不一樣,舉例來說有人會覺得住在有兇殺案的房子很恐怖,但也有人覺得很平常所以在日本的法律上”心理瑕疵的事故物件”也就是日本的凶宅,並沒有明確的定義。

事故物件的告知義務及責任

雖然什麼是心理瑕疵在法律上並沒有明確的定義,但是根據日本的不動產交易法律裡有所謂的「瑕疵担保責任」,簡單來說,如果簽約時賣方有問題隱瞞沒有做說明跟告知,買主可以解除契約,或是求償。在買房前,屋主就得先告知這房子的瑕疵像是水管破損,所以買家就有心理準備,房子有破損,通常會要求砍價,或是要求修好在交屋。如果屋主有隱瞞問題,就要負責買方可以要求賠償或是可以解約,在心裡的瑕疵上,雖然法律上沒有定義什麼叫做心理瑕疵。但有可能造成買主心理上的壓力就必須先告知,不然買家發現問題隱瞞就可以提出賠償或解約PS,但還有一點很曖昧
但就是在發生事件後,需要告知的期限卻沒有明確規定.舉例來說:1年內曾經發生的凶殺案通常會告知,但15年前,50年前發生過事故的房子,就不一定會跟買主或房客說明,因為對心理上的影響,也隨著時間而變淡。而是否要告知的判斷方式大致上有兩種:

  • 告知凶宅有公認法定年限。租屋3年,買賣5年
    如果發生過自殺或兇殺案件。租賃的話,就要告知承租的前三年內是否有發生,而販賣的話,則要告知買方在前六年內是否有發生如果物件發生了自殺的情況,那麼發生後的三年內,都要告知想租的人(來承租的房客)。如果是來買賣的,就拉長到自殺發生後的六年內,都要告知想買的人(買方)。
  • 在發生事故後,入住者的變更和轉賣(第二手不須告知第三手)
    若是在租賃的情況中,案件發生後才入住的房客,他退租以後或已經買了事故物件的屋主再將房子轉賣時,這兩種狀況就不一定有告知的義務了.

日本的租屋上,有個不成文的規定,事故物件只會在跟下一個的租客中說明,下下一個租客通常就不會說明,所以很多不不動產業者會故意讓自己的員工或認識的人假裝租下這房子,再退租,藉以避開這項規定。有興趣的可以參考一下:

ほんとにあった怖い話(フジテレビ),2018年特別版神木隆之介演的這個日劇”
“2018夏の特別編見えない澱”

總結~
法律沒規定什麼叫心理瑕疵(凶宅),但法律上有規定有瑕疵,有問題就要有說明的義務,但是發生事情後多久該說明,沒有明確的定義,如果不小心買到凶宅,還真只能去法院交給法官去判斷。日本不動產的法律好像有保障又沒保障,所以我們只能盡量讓自己不要買到凶宅,避掉不必要的糾紛。

找出日本凶宅的四個手段

  1. 不動產的買賣價格或租屋價格低於行情
    公寓的話,通常整棟的行情會差不多,突然出現整棟有多戶在賣,而且行情不一,有幾戶特別便宜的時候,通常都有可能是凶宅。
    那為什麼會這樣子呢!!??
    因為整棟樓,每個屋主對凶宅的定義不同,有人覺得不吉利,想趕快出脫,有人覺得租給租客固定收租沒有影響。民間也有各種說法,像是靈魂會往上飄,所以發生事故的樓上那間也會被影響。同一樓層覺得陰陰毛毛的屋主也會覺得怕怕的,甚至是有人想在新聞發生之前先出脫。因為每個人對凶宅感受度不同,所以行情會特別亂。
  2. 不動產的格局裝潢有奇怪的裝潢施工
    為了掩飾房間事故過的痕跡,血漬、火災等等…發生事故的區域會特別施工,通常會讓人有一種突兀的感覺,像是房間有櫥櫃,但完全釘死不給使用。或是這棟樓標準的廚房衛浴位子突然重心整修反轉,都是為了掩飾這些發生過的故事。
  3. 大樓或建物曾經改過名字或改過外觀
    了掩蓋媒體的報導的大樓名字和照片,有些大樓特地改名,或把大樓外觀修改顏色。日本很多的建物都喜歡用法文用作建築物名稱,突然哪一天你GOOGLE搜尋不到,改了一個是曾相似識,但又不一樣的名字,藉以新聞GOOGLE搜尋上洗白。另一個方式是更改大樓的顏色,新聞報導上的兇宅,可能原本是紅色,故意把它漆成灰色之後,大家就會認不出來是之前登上新聞的那一棟。
  4. 日本凶宅網大島でる
    日本凶宅網「大島てる」這個網站是在買賣、租賃不動產時,相當重要的工具網站,他可以非常簡單得查詢物件是否為凶宅,甚至標明死因還有年分,有些地方還有建築物或事件的照片,近年來擴及海外,台灣的凶宅案件也都查詢的到。使用方式很簡單,使用縮放地圖,地圖上有火的標記就是有事故的案件,也可以輸入地址,直接查詢。

    日本凶宅網大島でる的網址:https://www.oshimaland.co.jp/
    日本凶宅網大島でる使用方式:https://dailu8.com/blog-more/52

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