日本不動產交易安全大解析1：為何日本不需要履約保證？

總結懶人包

先給大家懶人包，如果需要了解細節再一一往下看。
日本的房地產交易並沒有像台灣這樣的「履約保證」機制，主要是因為日本的 交易制度、法律保障 和 資金管理方式 已經內建了類似的安全措施，使得額外的履約保證變得不太必要。以下是幾個關鍵原因：

• 契約資訊透明：日本宅建士負責審查買賣雙方的交易細節，並確保交易過程合規且透明。而台灣的不動產經紀人形同虛設。
• 過戶安全監督：司法書士負責監管登記過戶安全，層級比台灣高，極少出現代書犯法行為，而台灣時有耳聞。
• 嚴格的產權登記制度：日本的房地產交易由法務局審查登記，謄本上完全揭露房子有買賣過幾手，有無抵押貸款，貸款銀行資料。完全透明，杜絕二胎房貸買賣，一屋二賣等的問題。
• 不動產公司保證金制度：日本的不動產公司都必須加入保證協會，若交易出現問題，例如房仲倒閉、賣方違約，買方可直接向協會申請 賠償保證。

簽約：宅建士與不動產經紀人

房屋買賣第一關就是簽約，但台日做法大不同。台灣《不動產經紀業管理條例》要求經紀人親簽並當面解說《不動產說明書》，實務卻常由地政士代講、經紀人只留一枚印章，制度易流於形式。日本《宅地建物取引業法》則規定宅建士必須出示證票、逐條朗讀35 條「重要事項」，缺席就違法，最重可被停業或吊照。該「重要事項」還包含大樓修繕計畫、管理費餘額與過往訴訟等第三方查證資訊，並可由保証協會保管訂金直到過戶完成，層層把關減少風險。

• 台灣：多數經紀人僅在契約上蓋章，實際條文由地政士(代書)解說，經紀人角色往往流於「法律掛牌」而非實質說明。
• 日本：宅建士必須親自出示證票、朗讀《重要事項》，並在文件簽名蓋章；同時確認訂金保管、產權資料與瑕疵揭露，說明不足最重可被停業或吊照。

重要事項說明書

簽約前，宅建士必須就必須依照《宅地建物取引業法》第35條「重要事項説明」，對買方說明，產權、瑕疵、貸款條件等等，第一頁最開頭就是包含了訂金的保全措施。不動產公司是否加入保證協會，保證協會的地址跟保證金的保管處，通常是東京法務局。簡單來說就是政府來擔任不動產訂金保管的腳色。

訂金保全機制

台灣方面，無論訂金或尾款，通常都透過銀行的價金信託專戶或第三方履約保證帳戶。銀行會依契約進度（驗屋、權利移轉登記、交屋）分階段撥款給賣方，確保款項與產權同步移轉。

日本方面，所有持牌不動產仲介公司必須加入下列二擇一的保証機構：① 不動產保証協会或② 全国宅地建物取引業保証協会。開業時，業者繳交分擔金，協會再將相應保證金供託於東京法務局的保証金供託所。若仲介倒閉或捲款，買方得向協會申請賠償。

依《宅建業法》，協會對手付金（訂金）的賠償上限為交易價金 10%，且不得超過 1,000 萬日圓，以兩者擇低為準。超過上限的部分，仲介須另行辦理「手付金保証」或將超額款項委託銀行信託託管，機制上與台灣的第三方履約保證相似。換言之，日本的合法仲介內建最高 1,000 萬日圓的訂金賠償機制，超額款項則透過銀行信託加以保障。原文參考https://www.fudousanhosho.or.jp/admission/deposit/

台灣地政士(代書)與日本司法書士

台灣地政士（俗稱代書） 與 日本司法書士都是辦理不動產過戶登記的專業代理人，層級權限上差異較大。台灣的代書屬於地方層級，內政部地政司與地方地政局管理，業務侷限在土地建物登記、測量及相關稅務代辦。日本司法書士則則向法務省所屬法務局登錄，不僅是房屋土地的登記，還可以在簡易法庭出庭，類似代書加上初級律師的腳色。

台灣一般人買賣房屋會擔心的產權不明、一屋二賣、房屋詐騙等等…看新聞就會發現很多都是代書知法犯法涉入其中，而在日本幾乎沒有發生這樣的事情，因為司法書士由法務局管理，如同律師會犯法一般很難想像，犯罪成本更高。
日本 2024 年住宅取引詐欺僅十餘件，多為假身分欺詐；官方統計該類損失不到總交易額 0.01 %。
台灣 2023 年內政部統計，一屋二賣與仲介跑路造成買方資金受損案件逾 200 件，九成未採履約保證。
隨便查都有「台版地面師」現身！地政士勾結詐團狠騙7人 海撈4千萬。
2023 年彰化「台版地面師」案，地政士與金主偽造買賣文件詐得 1.1 億元Yahoo奇摩新聞
「五億高中生命案」中亦涉地政士家屬偽造文書Yahoo奇摩新聞。

尾款過戶方式

與台灣採銀行履約保證、由代書（地政士）先完成過戶再撥款的模式不同，日本由司法書士全程監管：買方或其融資銀行在匯款的同時，司法書士立即送出過戶申請，透過「司法書士驗證 → 尾款匯出 → 即時過戶」的同時履行機制，再加上訂金保全與司法書士職業責任保險，打造出與台灣履約保證同等安全、但流程更迅捷的閉環。以下簡單說明日本過戶流程以供參考：

1. 會面地點
   通常在買方貸款銀行的會議室，或司法書士事務所；如雙方各自聘請司法書士，則由雙方書士共同在場確認。
2. 文件確認
   司法書士核對賣方權狀、抵押權塗銷同意書與身分證明，並預先完成線上登記草稿，確保「一按即可送件」。
3. 尾款指令
   僅當司法書士宣告「文件完備，可即時登記」後，買方（或其貸款銀行）才透過網銀下達匯款指令。款項可直接進入賣方帳戶，或先流入「決済代行システム」的過戶專用帳戶短暫保管，再依約自動撥付。
4. 即時送件
   司法書士立刻以「オンライン申請」或親赴法務局遞交所有權移轉登記；系統時間戳記確立「登記受理」後，鑰匙隨即交付買方。

簡言之：司法書士先將一切文件備妥至「隨時可登記」的狀態，確認無權利瑕疵後買方付款；賣方一收款，司法書士立即送件完成過戶，現場即交屋，安全又高效。

為何這樣就足夠安全？

完全揭露訊息的謄本

在臺灣，由於房仲市場競爭激烈，房仲會到家裡去堵人。為了避免個資被濫用，現行的土地與建物「第二類謄本」會將自然人姓名隱碼，只留下第一個字（例如「張＊＊」），身分證字號與住址也僅顯示部分資訊。雖然謄本仍會清楚標示房屋是否設有抵押權，但若想知道貸款餘額，必須透過聯徵中心或直接向貸款銀行查詢。

相較之下，日本的不動產登記制度採「完全揭露」——任何人都能向法務局申請登記簿謄本，取得從建案落成至今的完整權利歷史。文件中會列出每一手所有權人以及抵押權人，包含其全名與住址，因此被形容為一棟房子的「履歷書」。對買方而言，這種透明度有助於降低交易風險，但也意味著個人資訊公開程度更高。

謄本上的權利部(乙區)可以看得非常清楚，屋主是否有抵押，甚至是透過哪間銀行，貸款多少，賠償金多少都有登記在權狀上，所以沒有台灣產權不明或是買到貸款有問題的房子。

總結

結尾還是要臭一下，不然不符合小僧帶路毒舌的風格，原本日本有不動產經紀人(宅地建物取引士)來監督契約流程，來到台灣形同虛設，由代書來辦理簽約。然後代書的工作，本來做過戶登記跟公正的監督腳色，結果出了一堆犯法的代書!!??產權債權登記也不夠透明，太多人騙，只好用履約保證的方式來避險。
有人問日本不動產仲介說，日本怎麼這麼”不安全”，沒有履約保證…結果是因為台灣人太會騙，然後又不照規矩來..最後的不動產交易才會變成都透過銀行資金管理來處理。日本則是用整個交易系統層層把關，宅建士在前面審文件、司法書士在後面盯過戶，錢則必須在銀行會議室裡，由司法書士確認登記送件完成那一秒才會撥付，登記簿又公開到連「上一手屋主住哪條巷子」都寫得清清楚楚。這套全程紀錄＋專業人員背書的機制，基本杜絕了「一屋二賣」的風險，只要跟有合法登記的日本不動產仲介買房，基本上不怕詐騙。比較要小心的是買到爛房子，或買到高於行情的房子，或是被掛羊頭賣狗肉的「假外資公司」狠削——這又是另一篇血淚史了。