來了京都，就再也出不去了。
你會想起鴨川河畔的波光粼粼，
高桐院的雨聲，糺之森的蟬鳴。
1200年的輪迴之中，
那段只屬於你的片隅時光。
目錄
你問我為什麼要買京都的房子?
我想大部分的人想買京都的不動產，是因為喜歡京都，喜歡這裡的文化、寺廟、庭院、跟寧靜。常常來京都旅行，退休想在京都有房自住。想經營個古色古香的町家民宿。或是看到觀光熱潮想要投資的店面收租。但每個人的想法不同。不同的不動產標的，想法價位皆有所不同，我會分成幾篇文章來介紹一下各種京都不動產的特性，京都收租套房、一戶建、自住公寓、民宿、整棟收益跟店面。各種不同的角度來看京都的不動產市場。
京都不動產的特色與概況
1200年歷史文化古都
投資不動產或買房很多的選擇，東京，大阪，台北，香港，曼谷，很多都是新興城市，成長爆發會很快，但如果要買一個永久不變的資產，那就只有京都了。500年前荷蘭人剛到曼哈頓，京都卻早已是個成熟的都市。在京都百年都不算老店，住過三代以上才算京都人，隨便老店都超過300年，以不動產來說，新的城市新的開發區域，人口就會移動變遷，但京都這種城市的賣點是古蹟與文化特色，有很強的不可取代性。1200年前就有清水寺，1200年後除非是戰爭，清水寺依然還在，所以資產的保存幾乎是半永久的。但很多資產是當地人京都所有的，好地點基本上都被持有很多年，甚至好幾代，除非是缺錢，或是像這次疫情，很多有知名地點店面的很少會釋出。
★投資觀點：適合超長期投資，100年以上那種，房屋保值流動低，可以買來傳三代。
古都風水好
京都是一個被山環繞的盆地，平安時期(西元794年)根據風水而建都，參照東青龍，西白虎，南朱雀，北玄武的四神格局城市規劃，屬於風水極佳之地
東方青龍：東邊有河-鴨川
西白虎：西邊有聯外大道-山陰道
南朱雀：南邊有廣闊的濕地-巨略池
北玄武 :北有高山，船岡山
風水極佳的帝王之都，古代來看是一個易守難攻的城市，但以現在城市發展來看，北東西邊三面環山，所以城市的腹地發展也被限制住。沒有多的土地可以新開發加上是歷史古都很多建築高度的限制，所以對土地開發商建商而言，較沒有吸引力，炒作也比較困難。難以大漲大跌，市內土地除非改建，不會有新的土地釋出。土地稀有，所以相當保值。。
那京都府跟日本全國的數據做比較就很清楚，人口密度，人口數不高，土地面積也小，但是土地價格很高，因為京都有具有觀光跟文化的獨特性。
土地價格 全日本排行第4
土地面積 全日本排行第31
人口密度 全日本排行 第10
人口總數是 全日本排行第13(京都府235萬，京都市145萬人)
https://uub.jp/rnk/kyoto/p_j.html
★投資觀點：缺點是腹地小，難以炒作不易發展。優點是保值、稀有度高。銀行鑑價也很高。
地理與交通位置
地理背景
古代京都是仿效中國的長安跟洛陽而建。以朱雀大道為中心，以東為洛陽，西為長安。地勢是北高南低，東高西低，所以水流也是往南或是往西流，造成西邊地質比較濕，發展不起來。只有東半邊的洛陽發展起來，所以慢慢的京都變成以洛陽為中心的天龍國思想。並稱分成洛中，洛東，洛北，洛西，洛南。在京都很多標示都是延續古時的說法流傳下來。
洛中的位子大約是北至一條以南，南至京都車站，東至鴨川，西至千本通。
基本上就是中京區，上京區，京都車站以北的下京區，部分東山區，部分左京區。基本上這也就是京都最繁華的區域。因為京都市有完整的都市規劃，所以道路規劃都很完整。不會彎彎曲曲的，一般來說的田字區域就是這個最中心的區域。
★投資觀點：地理來看，北邊比南邊好，東邊比西邊好，洛中買下去就對了。
位置交通
據說京都因為有太多古蹟，常常地下鐵道的工程一挖就挖到古蹟而施工停擺，所以地鐵比較少。大部分居民是腳踏車+公車。京都市內主要的交通分為東西向與南北向。
主要就是鴨川的京阪鐵路，跟烏丸通的京都地下鐵，聯外則是JR京都線
南北向
京都市地下鐵：沿著烏丸通的南北向連接京都車站的地鐵
京阪線：沿著鴨川的地鐵，可以連接至大阪
東西向
阪急地鐵： 四條河原町起點一路向西，往大阪梅田一直連結到神戶
JR京都：京都主要聯外，新幹線可以連接自全日本。
京都東西線：嵐山~京都市區~伏見宇治。本線路較少人坐。
★投資觀點：京阪線出町柳~東福寺，阪急線四條河原町~大宮西院，京都地下鐵今出川~京都車站。JR二條~京都車站。這幾個站10分鐘之內投資都是相對穩定的選擇。
觀光之都，學生之都，產業之都
京都，大家對他的印象就是很多寺廟與古蹟，但實際上他也是學都。
學生的人口佔了10%以上的總人口比例。
京都大學、同志社大學、 立命館大学、龍谷大學、京都產業大學等等。還有很多關於藝術類的學校、專門學校。學生的住屋跟消費的需求相當高。
京都的產業，也有為數不少的大公司。
像是有名的 華歌爾，任天堂，ROHM半導體，京瓷等等。都是有名的上市公司
★投資觀點：以租客人口來說，有觀光業的從業人口，學生人口，大企業的社員等等。租屋市場的職業組成有多樣性，買房收租是一個不錯的選擇。
京都區域簡介
區域介紹
中京區：
地界：東以鴨川為界，北至京都御所南邊，西到円町、西院。南至四條。
京都最精華的商業區都涵蓋其中，古代是以皇居跟聯外道路為中心，現在則是以鐵路為中心。
御所南》天子腳下
京都御所、丸太町痛以南、御池通以北、鴨川已西、烏丸通通以東。
四條河源町區域>>吃喝玩樂商業區
像是百貨高島屋、大丸、木屋町居酒屋，年輕人逛街的新京極等等。吃喝玩樂的區域。沿著鴨川南北延伸的京阪線，可以到一路到大阪，東西向的阪急電鐵，可以沿伸鐵路自神戶。
烏丸通>>高級白領上班族區域
烏丸通上有很多傳統大公司，商社跟銀行，又連接四條的商業區。所以有很多的上班族會在此地出沒，附近都是比較高級的餐廳，西服店等等。
JR二條>>生活方便區
離最繁華商業區近，有JR車站可以直接延伸自全日本，附近有大型的購物中心電影院等等，很多家庭會選擇住在這邊，生活便利又不會太市中心，出入比較單純。
四條大宮>>上班族喝酒的地方
比起烏丸的高級餐廳，四條大宮消費更親民，很多便宜居酒屋群聚，房租生活費也相對便宜，
東山區>鴨川以東，祇園、清水寺、東福寺等等的我們熟悉觀光區域，北至三條，南至鳥羽街道。
左京區>>銀閣寺，京都大學，等等的學區
京都區域的投資觀點
★代表的是，投資適不適合，而非物件或區域的好壞
中京區田字區域★★★★★
適合投資案件：套房，店面，整棟收租公寓，商業設施
☆投資觀點：地點無敵，缺點就是貴，如果資金小，適合投資套房，資金超過2億以上才適合在這區投資商用的不動產。
區域涵蓋：
京都市最最精華區域：購物百貨群聚的四條河原町，上班族出沒的烏丸區域，京都市役所等政府機構。
交通：南北向有1.京阪線連接大阪京都 .2京都地下鐵可以連接自京都車站 3.東西向有阪急線可以連接大阪至神戶。三線鐵路，交通便利。
下京區★★★★
適合投資案件：套房，店面，民宿，整棟收租公寓，商業設施
區域涵蓋：基本上就是涵蓋四條以南，一直到京都車站以北的範圍。中間涵蓋商業與住宅區域。因價位比中京略為便宜，車站也可以直達京都JR站，所以很多民宿與管理處都設在五條站。
交通：主要是京都地下鐵，連結連接到京都車站。或是透過京阪鐵路到大阪
投資觀點:
下京區為河源町~5條之間最為熱鬧，為下京的一線地點，基本上跟中京連在一起。五條車站因為離京都近，商辦也多，是下京的投資熱點。
七條~京都車站以北，為下京區的二線地點，車站附近開發少，東邊又有崇仁區域#備註，雖然離車站較近，交通方便但能投資的標的較少。
京都車站以南~九条十条，下京區的三線地點。原本是屬於小工廠或是倉庫比較多的區域，近年來觀光人口增加，因為京都以南地價便宜，又有地下鐵可以直達車站，所以很多民宿飯店業者積極開發這個區域。
東山區★★★
投資案件較少，為觀光熱區。清水寺、八阪神社、祇園等等。
投資觀點：主要為大型商業設施的投資，四季飯店、Hyatt凱悅，ritz carlton有名的飯店也都集中在這個區域。由於是兵家必爭之地，反而小的投資不好進場。這邊不是沒四千萬不能買，是沒4億買不到像樣的投資標的。民宿也因為地價貴，並不好經營，但祇園以北到三條的區域，有零星套房可以投資。
左京區★★★
◎投資觀點
京都大學校區，銀閣寺哲學之道等等的觀光區域。這區域雖然學生多，但是當地居民多，物件很少釋出，比較少適合投資的公寓，較適合買透天等地自住的需求。偶爾會有整棟收租，或是店面釋出，算是以當地居民跟學生為主的生活圈，生活舒適，小僧本人也是住在這個區域。
上京區★★
區域涵蓋：
鴨川以西，鞍馬口以南，西陣，千本通，等等以當地居民為生活中心的區域
京都御所跟同志大學校區：學生為生活圈的區域
◎投資觀點：適合投資部位為鴨川以西，京都御所附近，丸太町靠近市中心，同志社大學校區的學生生活圈等等。
西陣，千本通等等為當地人生活圈，交通較為不便。
右京區★
區域涵蓋：西大路~嵐山
大家印象最多的就是嵐山，恩..不適合投資。嵐山雖然環境舒適，但店關的很早，大部分都是當地居民+白天來的觀光客。晚上是一片死寂。
西大路以西，基本上是當地居民的住宅區，雖然有嵐電地上鐵路，但是空地少，也不適合開發，當地街道小，矮房多，交通也比較封閉。
我個人覺得是比較”陰”的區域..
唯一熱鬧的區域是西院附近，但也是京都的三重拉。
北區★
涵蓋範圍：京都的北邊，跟西北邊的山。
◎投資觀點：唯一適合投資的區域是北大路車站附近，北大路是京都公車的轉運站，所以各線公車都會集中在此，還包含可以直達車站的地下鐵。
車站上面也是一個商場。交通跟生活都很方便，但是釋出的案件少。
地理篇：總結
- 風水寶地旺子旺孫，長期持有
- 腹地小，保值，銀行鑑價高
- 買學區：京都大學，同志社大學
- 買上班族區域：中京區，二条、三条、四条、五条、大宮、、西院。
- 北邊比南邊好，東邊比西邊好
- 鐵路沿線：鴨川京阪線出町柳~東福寺，京都地下鐵：今出川~京都車站，
- 精華區域：中京區>下京區>東山區>左京區
- 京都車站不是好東西，精華在河原町，中京區
好啦，講這麼多，京都買房記得找我啦
有興趣想要投資日本不動產的朋友可以跟我聯絡喔
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