投資筆記 不動產知識

京都買房投資-①地理篇

帶大家瞭解一下,京都市的地理交通人口生活圈,買在哪裡適合甚麼。

來了京都,就再也出不去了。
你會想起鴨川河畔的波光粼粼,
高桐院的雨聲,糺之森的蟬鳴。
1200年的輪迴之中,
那段只屬於你的片隅時光。

你問我為什麼要買京都的房子?

我想大部分的人想買京都的不動產,是因為喜歡京都,喜歡這裡的文化、寺廟、庭院、跟寧靜。常常來京都旅行,退休想在京都有房自住。想經營個古色古香的町家民宿。或是看到觀光熱潮想要投資的店面收租。但每個人的想法不同。不同的不動產標的,想法價位皆有所不同,我會分成幾篇文章來介紹一下各種京都不動產的特性,京都收租套房、一戶建、自住公寓、民宿、整棟收益跟店面。各種不同的角度來看京都的不動產市場。

京都不動產的特色與概況

1200年歷史文化古都

投資不動產或買房很多的選擇,東京,大阪,台北,香港,曼谷,很多都是新興城市,成長爆發會很快,但如果要買一個永久不變的資產,那就只有京都了。500年前荷蘭人剛到曼哈頓,京都卻早已是個成熟的都市。在京都百年都不算老店,住過三代以上才算京都人,隨便老店都超過300年,以不動產來說,新的城市新的開發區域,人口就會移動變遷,但京都這種城市的賣點是古蹟與文化特色,有很強的不可取代性。1200年前就有清水寺,1200年後除非是戰爭,清水寺依然還在,所以資產的保存幾乎是半永久的。但很多資產是當地人京都所有的,好地點基本上都被持有很多年,甚至好幾代,除非是缺錢,或是像這次疫情,很多有知名地點店面的很少會釋出。
投資觀點:適合超長期投資,100年以上那種,房屋保值流動低,可以買來傳三代。

古都風水好

京都是一個被山環繞的盆地,平安時期(西元794年)根據風水而建都,參照東青龍,西白虎,南朱雀,北玄武的四神格局城市規劃,屬於風水極佳之地
東方青龍:東邊有河-鴨川
西白虎:西邊有聯外大道-山陰道
南朱雀:南邊有廣闊的濕地-巨略池
北玄武 :北有高山,船岡山

圖片取自網路

風水極佳的帝王之都,古代來看是一個易守難攻的城市,但以現在城市發展來看,北東西邊三面環山,所以城市的腹地發展也被限制住。沒有多的土地可以新開發加上是歷史古都很多建築高度的限制,所以對土地開發商建商而言,較沒有吸引力,炒作也比較困難。難以大漲大跌,市內土地除非改建,不會有新的土地釋出。土地稀有,所以相當保值。。

那京都府跟日本全國的數據做比較就很清楚,人口密度,人口數不高,土地面積也小,但是土地價格很高,因為京都有具有觀光跟文化的獨特性。
土地價格 全日本排行第4
土地面積 全日本排行第31
人口密度 全日本排行 第10
人口總數是 全日本排行第13(京都府235萬,京都市145萬人)
https://uub.jp/rnk/kyoto/p_j.html

★投資觀點:缺點是腹地小,難以炒作不易發展。優點是保值、稀有度高。銀行鑑價也很高。

地理與交通位置

地理背景

圖片取自網路

古代京都是仿效中國的長安跟洛陽而建。以朱雀大道為中心,以東為洛陽,西為長安。地勢是北高南低,東高西低,所以水流也是往南或是往西流,造成西邊地質比較濕,發展不起來。只有東半邊的洛陽發展起來,所以慢慢的京都變成以洛陽為中心的天龍國思想。並稱分成洛中,洛東,洛北,洛西,洛南。在京都很多標示都是延續古時的說法流傳下來。
洛中的位子大約是北至一條以南,南至京都車站,東至鴨川,西至千本通。

基本上就是中京區,上京區,京都車站以北的下京區,部分東山區,部分左京區。基本上這也就是京都最繁華的區域。因為京都市有完整的都市規劃,所以道路規劃都很完整。不會彎彎曲曲的,一般來說的田字區域就是這個最中心的區域。

投資觀點:地理來看,北邊比南邊好,東邊比西邊好,洛中買下去就對了。

位置交通

據說京都因為有太多古蹟,常常地下鐵道的工程一挖就挖到古蹟而施工停擺,所以地鐵比較少。大部分居民是腳踏車+公車。京都市內主要的交通分為東西向與南北向。
主要就是鴨川的京阪鐵路,跟烏丸通的京都地下鐵,聯外則是JR京都線

南北向
京都市地下鐵:沿著烏丸通的南北向連接京都車站的地鐵
京阪線:沿著鴨川的地鐵,可以連接至大阪

東西向
阪急地鐵: 四條河原町起點一路向西,往大阪梅田一直連結到神戶
JR京都:京都主要聯外,新幹線可以連接自全日本。
京都東西線:嵐山~京都市區~伏見宇治。本線路較少人坐。

京都地下鐵路線

★投資觀點:京阪線出町柳~東福寺,阪急線四條河原町~大宮西院,京都地下鐵今出川~京都車站。JR二條~京都車站。這幾個站10分鐘之內投資都是相對穩定的選擇

觀光之都,學生之都,產業之都

京都是日本最重要的文化教育城市之一,市内共有大學22所,短期大學17所.學生人口比約10%

京都,大家對他的印象就是很多寺廟與古蹟,但實際上他也是學都。
學生的人口佔了10%以上的總人口比例。
京都大學、同志社大學、 立命館大学、龍谷大學、京都產業大學等等。還有很多關於藝術類的學校、專門學校。學生的住屋跟消費的需求相當高。

在京都的大公司

京都的產業,也有為數不少的大公司。
像是有名的 華歌爾,任天堂,ROHM半導體,京瓷等等。都是有名的上市公司

★投資觀點:以租客人口來說,有觀光業的從業人口,學生人口,大企業的社員等等。租屋市場的職業組成有多樣性,買房收租是一個不錯的選擇。

京都區域簡介

區域介紹

中京區:
地界:東以鴨川為界,北至京都御所南邊,西到円町、西院。南至四條。
京都最精華的商業區都涵蓋其中,古代是以皇居跟聯外道路為中心,現在則是以鐵路為中心。

御所南》天子腳下
京都御所、丸太町痛以南、御池通以北、鴨川已西、烏丸通通以東。

四條河源町區域>>吃喝玩樂商業區
像是百貨高島屋、大丸、木屋町居酒屋,年輕人逛街的新京極等等。吃喝玩樂的區域。沿著鴨川南北延伸的京阪線,可以到一路到大阪,東西向的阪急電鐵,可以沿伸鐵路自神戶。

烏丸通>>高級白領上班族區域
烏丸通上有很多傳統大公司,商社跟銀行,又連接四條的商業區。所以有很多的上班族會在此地出沒,附近都是比較高級的餐廳,西服店等等。

JR二條>>生活方便區
離最繁華商業區近,有JR車站可以直接延伸自全日本,附近有大型的購物中心電影院等等,很多家庭會選擇住在這邊,生活便利又不會太市中心,出入比較單純。

四條大宮>>上班族喝酒的地方
比起烏丸的高級餐廳,四條大宮消費更親民,很多便宜居酒屋群聚,房租生活費也相對便宜,

東山區>鴨川以東,祇園、清水寺、東福寺等等的我們熟悉觀光區域,北至三條,南至鳥羽街道。

左京區>>銀閣寺,京都大學,等等的學區

京都區域的投資觀點

★代表的是,投資適不適合,而非物件或區域的好壞

中京區田字區域★★★★★
適合投資案件:套房,店面,整棟收租公寓,商業設施
☆投資觀點:地點無敵,缺點就是貴,如果資金小,適合投資套房,資金超過2億以上才適合在這區投資商用的不動產。

區域涵蓋:
京都市最最精華區域:購物百貨群聚的四條河原町,上班族出沒的烏丸區域,京都市役所等政府機構。

交通:南北向有1.京阪線連接大阪京都 .2京都地下鐵可以連接自京都車站 3.東西向有阪急線可以連接大阪至神戶。三線鐵路,交通便利。

下京區★★★★
適合投資案件:套房,店面,民宿,整棟收租公寓,商業設施
區域涵蓋:基本上就是涵蓋四條以南,一直到京都車站以北的範圍。中間涵蓋商業與住宅區域。因價位比中京略為便宜,車站也可以直達京都JR站,所以很多民宿與管理處都設在五條站。

交通:主要是京都地下鐵,連結連接到京都車站。或是透過京阪鐵路到大阪

投資觀點:
下京區為河源町~5條之間最為熱鬧,為下京的一線地點,基本上跟中京連在一起。五條車站因為離京都近,商辦也多,是下京的投資熱點。

七條~京都車站以北,為下京區的二線地點,車站附近開發少,東邊又有崇仁區域#備註,雖然離車站較近,交通方便但能投資的標的較少。

京都車站以南~九条十条,下京區的三線地點。原本是屬於小工廠或是倉庫比較多的區域,近年來觀光人口增加,因為京都以南地價便宜,又有地下鐵可以直達車站,所以很多民宿飯店業者積極開發這個區域。

東山區★★★
投資案件較少,為觀光熱區。清水寺、八阪神社、祇園等等。

投資觀點:主要為大型商業設施的投資,四季飯店、Hyatt凱悅,ritz carlton有名的飯店也都集中在這個區域。由於是兵家必爭之地,反而小的投資不好進場。這邊不是沒四千萬不能買,是沒4億買不到像樣的投資標的。民宿也因為地價貴,並不好經營,但祇園以北到三條的區域,有零星套房可以投資。

左京區★★★

◎投資觀點
京都大學校區,銀閣寺哲學之道等等的觀光區域。這區域雖然學生多,但是當地居民多,物件很少釋出,比較少適合投資的公寓,較適合買透天等地自住的需求。偶爾會有整棟收租,或是店面釋出,算是以當地居民跟學生為主的生活圈,生活舒適,小僧本人也是住在這個區域。

上京區★★
區域涵蓋:
鴨川以西,鞍馬口以南,西陣,千本通,等等以當地居民為生活中心的區域
京都御所跟同志大學校區:學生為生活圈的區域

◎投資觀點:適合投資部位為鴨川以西,京都御所附近,丸太町靠近市中心,同志社大學校區的學生生活圈等等。

西陣,千本通等等為當地人生活圈,交通較為不便。

右京區★
區域涵蓋:西大路~嵐山
大家印象最多的就是嵐山,恩..不適合投資。嵐山雖然環境舒適,但店關的很早,大部分都是當地居民+白天來的觀光客。晚上是一片死寂。
西大路以西,基本上是當地居民的住宅區,雖然有嵐電地上鐵路,但是空地少,也不適合開發,當地街道小,矮房多,交通也比較封閉。
我個人覺得是比較”陰”的區域..

唯一熱鬧的區域是西院附近,但也是京都的三重拉。

北區★
涵蓋範圍:京都的北邊,跟西北邊的山。
◎投資觀點:唯一適合投資的區域是北大路車站附近,北大路是京都公車的轉運站,所以各線公車都會集中在此,還包含可以直達車站的地下鐵。
車站上面也是一個商場。交通跟生活都很方便,但是釋出的案件少。

地理篇:總結

  • 風水寶地旺子旺孫,長期持有
  • 腹地小,保值,銀行鑑價高
  • 買學區:京都大學,同志社大學
  • 買上班族區域:中京區,二条、、四、五、大宮、、西院。
  • 北邊比南邊好,東邊比西邊好
  • 鐵路沿線:鴨川京阪線出町柳~東福寺,京都地下鐵:今出川~京都車站,
  • 精華區域:中京區>下京區>東山區>左京區
  • 京都車站不是好東西,精華在河原町,中京區

好啦,講這麼多,京都買房記得找我啦
有興趣想要投資日本不動產的朋友可以跟我聯絡喔
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